Kuidas käituda, kui ühtäkki ostab keegi metsaraja peale krundi ja ehitab tee kõrvale maja, paneb üles keelumärgi ning keelab kohalikel liiklemise? Eesti Päevalehes ilmunud arvamusartiklis annab enda hinnangu Soraineni kinnisvara- ja ehitusvaldkonna töörühma jurist Annika Kask.
Isiku õigus kasutada kellegi teise kinnisasja sõltub sellest, kellele maa kuulub. Igas olukorras tuleb eelkõige selgeks teha, kas tegemist on avalikult kasutatava teega või erateega.
Väljakujunenud tava või liigne koormis
Avalikuks kasutamiseks mõeldud teed on riigi või kohaliku omavalituse hallata ning nende kasutamine on Eestis tasuta ja kõigile kättesaadav. Eratee omanikul on aga õigus määrata, mis tingimustel saavad kolmandad isikud seda kasutada, ja võtta kasutamise eest tasu. Õigusalase kirjanduse järgi võib avalikult kasutatavaks teeks muutuda ka tee, millel liiklemine on kujunenud tavaks pikema aja jooksul.
Kehtib põhimõte, et maaomanik ei või keelata eratee kasutamist jalgsi, jalgrattaga ega muul sellesarnasel viisil liikumiseks, kui kasutus põhineb väljakujunenud taval ega ole maaomanikule koormav. Eratee kasutamise liigset koormavust eeldatakse õuemaal asuva eratee korral. Seega kui eratee või rada läheb läbi maaomaniku õueala, siis tal võib olla õigus seal liikumist keelata. Selleks võib kasutada silte „Eramaa“ või „Eravaldus“. Samuti piisab korraliku aia või tara püstitamisest.
Kui maaomanik on eratee kasutamist keelanud, sh eelnimetatud viisidel, siis tuleb maaomanikult küsida tema kinnisasjal liiklemiseks luba või valida alternatiivne tee. Juhul, kui naabri kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on naabril õigus nõuda juurdepääsu üle maaomaniku kinnisasja ehk nõuda servituudi seadmist.
Tasu peab ikka maksma
Servituut annab naabrile õiguse teed kasutada. Juurdepääsutee asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Juurdepääsu talumise eest tuleb maaomanikule maksta tasu. Seda ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat teed, ja ka juhul, kui maaomanik kas olemasolevat või juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ise kasutab. Mõistlik on servituudi seadmise kokkulepe sõlmida notari juures, kuna sellisel juhul kantakse servituut kinnistusraamatusse ja kehtib ka kinnisasja omanike vahetuse korral uute omanike suhtes.
Kui pooled kokkulepet ei saavuta, võib isik, kelle kinnisasjale puudub juurdepääs, pöörduda avaldusega kohtusse. Sel juhul määrab juurdepääsu asukoha ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb kaaluda mõlema poole kõiki huve ja kaaluda alternatiive. Huvide kaalumisel peab arvestama tekkida võivaid kulutusi, varasemaid kasutamise tavasid, uue tee rajamise kulukust jne.
Huvide kaalumisel on kohtud sageli viidanud sellele, millised on varasemad tee kasutamise tavad. Kui kinnistu varasem omanik on pikkade aastate kestel tee kasutamist teiste poolt talunud, võib öelda, et mõistlik inimene ei pea sellist juurdepääsuteed ja selle kasutamist koormavaks ega huve eriliselt riivavaks. Samas ei pruugi see olla alati kõige olulisem. Seega tuleb poolte huve igas olukorras asjaoludest tulenevalt kaaluda.
