Kohalik omavalitsus on kohustatud registreerima oma territooriumil asuvad ehitised, valvama nendega seotud nõuete täitmise järele ning tagama, et omanikel oleks vajalikud dokumendid korras. Kuna registrisse mitte kantud elumaju ja muid rajatisi on keeruline müüa või kasutada laenutagatisena, on hoonete seadustamisest saanud omaette äritegevus, mis võib omanike taskust viia märkimisväärseid summasid.
Kõige nõudlikumalt vaatavad ehitusdokumentatsiooni pangad, eriti uute laenude väljastamisel. Tihti saabki omanik just pangakontoris üllatusena teada, et näiteks põhjalikult renoveeritud hoone peab vastama elementaarsetele ehitusnõuetele, muu hulgas ka ohutusnõuetele. Loomulikult peavad olema kasutajale ja ümbruskonnale turvalised ka vanad ehitised.
Ohutuse tagamine ja hindamine on kohaliku omavalitsuse vastutusel ning linna- või vallavalitsus võib – viimase sammuna – määrata ohtlikud hooned lammutamisele.
Paljudele omanikele jääb praegu aga sageli ebaselgeks, millised konkreetsed sammud tuleb astuda ja nõuded täita, et hoone korrektselt seadustada.
Ehitise õiguspärasuse tagamine peaks olema omaniku mure enne ehitamise algust, mitte alles siis, kui järelevalve on ukse taga. Tegelikult algab kõik juba projekteerija valikust.
Samas tekitavad küsimusi ka mõned puudused õigusaktides. Näiteks – kas on õiglane, et ebaseadusliku ehitustegevuse tagajärjed jäävad omanikku igavesti kummitama?
Ebaseaduslik ehitamine ei tähenda automaatselt, et omanik on paha ning teda tuleks iga hinna eest karistada. Samas ei tohi ebaseaduslik tegevus olla soodsam kui seaduskuulekas käitumine. Siin on mõttekoht: kuidas kohelda õigusvastaselt ehitanud omanikku õiglaselt.
Seadus võiks pakkuda järelevalveasutustele suuremat kaalutlusõigust, kuna mõned praegused regulatsioonid tunduvad liialt karmid. Näiteks saab ehitusprojekte seadustada, muutes või täpsustades kehtivat planeeringut. Samas võib detailplaneeringu muutmisel tekkida küsimus, kui suures ulatuses või kui detailselt on mõistlik ehitustingimused ümber vaadata. Kohtupraktikas on ette tulnud kaasus, kus planeering lubas rajada 4—10 korteriga elamu, kuid omanik soovis ehitada eramaja. Tekkis vaidlus, kui suur on kohaliku omavalitsuse kaalutlusruum detailplaneeringus sätestatud tingimuste täpsustamisel: kas tõesti peab KOV sekkuma hoone siseplaneeringusse, kui see ei mõjuta väliskeskkonda ega häiri kolmandate isikute huvisid?
Riiklik järelevalve ongi keskendunud kolmandate isikute õiguste kaitsele. Samas – kui naabrid kaebavad, et ehitis riivab nende õigusi, tõstatab see küsimuse, kas nt ehitise lammutamine on kõige sobivam viis nende õiguste kaitseks.
Kõige mõistlikum on juba enne ehituse algust inimesi informeerida, mis nende lähikonda kerkib. Kohalikul omavalitsusel on koguni kohustus teavitada naabreid ehitusloa andmisest. Kui see jäetakse tegemata, võib naaber alustada ehituse takistamiseks/enda huvide kaitsmiseks kohtuvaidlust.
Ehitiste registreerimise ja seadustamise küsimus on lai ja mitmetahuline. See pole ainult tehniline ja juriidiline, vaid ka moraalne ja eetiline väljakutse. Ühelt poolt on oluline, et hooned oleksid turvalised ja vastaksid seadustele, teisalt on iga maja või ehitise taga inimesed, kes on huvitatud selle võimalikult soodsalt kasutamisest ning ennekõike soovivad nad ehitist mitte lammutada.
Kindlustunde loomiseks on hädavajalik, et regulatsioonid oleksid selged – et inimesed saaksid aru, mida neilt oodatakse ja nõutakse ning oskaksid vastavalt planeerida ka nõuete täitmiseks ja dokumentatsiooni korrastamiseks möödapääsmatuid kulutusi.
Kuula antud teemal pikemalt meie ehitus- ja planeerimisõiguse valdkonna eksperdi Sandra Mikli koolitusest.
