Ober-Haus esitleb 2024. aasta Balti riikide pealinnade kinnisvaraturu raportit. Aruanne annab ülevaate büroo-, jaemüügi-, elamu- ja laopindade ning kruntide turust Riias, Tallinnas ja Vilniuses. Meie Baltikumi-ülene kinnisvaraõiguse tiim koostas aruande juriidilise osa.

Balti riikide kinnisvaraturg 2023. aastal: jahtumine jätkus

2023. aasta oli Balti riikide kinnisvaraturgude jaoks täis väljakutseid: majanduslangus, elamu- ja jaemüügipindade turu aktiivsuse vähenemine, müümata korterite arvu suurenemine, rohkem vabu büroopindu ning aeglustuv ehitusmaht.

Kuna potentsiaalsed ostjad kaotasid halvenevate majandusnäitajate ning kõrgete intressimäärade tõttu kindlustunde, oli eluaseme kinnisvaraturg teist aastat järjest languses. Majanduslik ja geopoliitiline olukord koos rekordkõrgete intressimääradega tegid investorid 2023. aastal väga ettevaatlikuks. See ettevaatlikus vähendas turu likviidsust ja tõstis vähem ihaldusväärsete kinnisvaraobjektide tulusid märgatavalt. Ärikinnisvara investeeringute tempo langes 2023. aastal märkimisväärselt, sest potentsiaalsete ostjate arv vähenes oluliselt.

Ehkki üldiselt on Balti riikide olud sarnased, siis globaalsete tegurite (Venemaa-Ukraina sõda, kõrge inflatsioon, intressimäärade tõus) mõju varieerub.

„Kuna Läti ja Riia kinnisvaraturg ei ole viimase viie aasta jooksul kiirelt kasvanud, ei ole ka praeguste väljakutsete mõju sedavõrd tuntav. Eesti ja Leedu kinnisvaraturgudel oli aga COVID-19 järgne investeerimisbuum. Seega on viimaste aastate aeglustumist tunda olnud just nendel turgudel, kus jõuti ära harjuda rekordiliselt kõrge aktiivsusperioodiga,“ ütles Ober-Hausi Baltikumi turu-uuringute juht Raimondas Reginis.

Hoolimata keerulisemast perioodist on Baltikumi kinnisvaraturgudel õnnestunud vältida halvimat stsenaariumi, kus tavaliselt üüri- või müügihinnad märkimisväärselt langeksid. „Elukondliku kinnisvara hindades registreeriti 2023. aastal Tallinnas ja Vilniuses väike tõus, samas kui Riias toimus tagasihoidlik langus. See tähendab, et müüjad ei paanitsenud ning neil oli võimalik ostjaid kauem oodata. Kindlad alused nagu tugev tööturg, piisav kogus sääste ning võrdlemisi madal leibkondlik võlg aitasid vältida turu järsku langust, mida võis silmata mõnes teises Euroopa riigis. Kuigi eluasemete müügiturul oli 2023. aastal märgata olulist aktiivsuse vähenemist, siis üürituru aktiivsus ei muutunud,“ märkis Ober-Hausi Grupi kinnisvara nõustajate tegevjuht Tarmo Kase.

2024. aasta perspektiiv: investoritele avanevad võimalused

Käesoleva aasta esimene pool pole kinnisvaraturul tegutsejaid optimistlikumaks muutnud, kuna turu põhinäitajad püsivad siiski madalana.

„Vaadates 2024. aastat ja kaugemale tulevikku, siis paljud kinnisvaraturul tegutsejad loodavad intressimäärade kärpimisele Euroopa Keskpanga poolt. Siiski, peame leppima sellega, et ükski intressimäärade kärbe ei ole kiire ning kindlustunde naasmine ja kinnisvaraturu taastumine võtavad aega. Lisaks seisavad Balti riigid silmitsi nii kohalike kui globaalsete väljakutsetega. Kui Lätis ja Leedus prognoositakse 2024. aastal majanduse paranemist, siis Eestil on endiselt raskusi taastumisega ning kinnisvaraturg ei ole erandiks. See tähendab, et kinnisvaraturg võib 2024. aastal investoritele huvitavaid võimalusi pakkuda,“ kommenteeris Tarmo Kase turu võimalikke perspektiive.

Ülevaade Eesti turust

2023. aasta oli Eesti majanduse jaoks oodatust raskem ning langus kestab algselt prognoositust kauem. Riigi SKT langes 3,0%, 2024. aastal oodatakse veel 0,4% langust. Prognoositakse ka inflatsioonimäära langemist: 2023. aastal oli keskmine aastane inflatsioon 9,2%, 2024. aastal oodatakse langust 3,4% peale ning 2025. aastal 2,4% peale. Elamupindade ehitushinnad tõusid 1,8%, tööstuspindade ehitushinnad 2,4% ja büroopindade ehitushinnad 1,4% võrra.

Büroopindade turg

2023. aastal valmis neli uut büroohoonet, mis lisasid turule ligi 29 000 ruutmeetrit büroopinda. Sellega kasvas kaasaegsete büroopindade kogupind 2023. aasta lõpus 1 124 900 ruutmeetrini. Majanduslanguse, kõrgete ehituskulude ning nõudluse vähenemise tõttu viibis või peatus mitme projekti lõpetamine. 2023. aastal ei alustatud Tallinnas ühegi uue büroopinna ehitusprojektiga. Rahvusvahelised investorid olid pigem ettevaatlikud ega teinud olulisi investeeringuid, samas kui kohalikud investorid jätkasid sobivate objektide otsimisega.

Jaemüügipindade turg

2023. aastal, nagu ka aastatel 2021-2022, ei avatud Tallinnas ühtegi suuremat traditsioonilist tüüpi kaubanduskeskust. 2023. aasta lõpu seisuga oli Tallinnas 42 traditsioonilist kaubanduskeskust, üüritava kogupinnaga 678 300 ruutmeetrit. Ametlike elanike arvu põhjal on Tallinnas praegu iga elaniku kohta 1,47 ruutmeetrit kaubandukeskuse pinda, mis on Euroopa üks kõrgemaid näitajaid. Kõik olemasolevad suuremad jaemüüjad plaanivad ka laienemist, ehkki lähiaastatel pole oodata uusi suuri projekte.

Tööstuspindade turg

2023. aastal valmis Tallinnas ja Harjumaal 90 000 ruutmeetrit uut laopinda, tõstes aasta lõpuks kaasaegsete laoruumide pindala 1 457 000 ruutmeetrile. Lõpetati kuus uut ladu-büroo projekti ning 2024. aastal jooksul valmib veel 11 projekti 70 000 ruutmeetri ulatuses. Suurim nõudlus on lao- ja büroopindade järele, mis sisaldavad lao-, tootmis- ja esindusruume.

Eluasemeturg

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind kerkis uutesse kõrgustesse, tõustes aasta lõpuks 3,8% ehk 3084 euroni. Võrreldes varasemate aastatega aeglustus hinnatõus oluliselt. Suurenes üüripakkumiste hulk ning üürihindadele avaldati survet. Võrreldes 2022. aasta lõpuga oli 2023. aasta lõpuks üüripakkumiste arv umbes 15% suurem. Krundi keskmine hind kerkis 2023. aastal umbes 19% ehk Tallinna elamumaa hind oli 290 eurot ruutmeetri kohta.

Ülevaate autoritest

Ober-Haus pakub laia kinnisvarateenuste valikut kõigis Balti riikides. Aruande maksuteemaline informatsioon on koostatud rahvusvaheline audiitor- ja konsultatsiooniettevõte PricewaterhouseCoopers (PWC) poolt. Juriidilise osa koostas advokaadibüroo Sorainen. Autorite hulgas on Andra Grünberg ja Paul Künnap Eestist; Lelde Laviņa, Jorens Jaunozols ja Jūlija Triščuka Lätist; ja Kęstutis Adamonis ja Simonas Šlitas Leedust.