Kinnisvaraturul on tavapärane, et omanikud kasutavad ostjate või üürnike leidmiseks maakleriteenust. Tavaliselt sõlmitakse selleks ka maaklerileping, kus määratletakse täpsemalt teenuse osutamise tingimused, sealhulgas maaklerile makstava tasu suurus ning tasu maksmise eeldused ja kord. Kui lepingus jääb maakleritasu maksmise kohustus millegipärast mainimata või puudub kirjalikus vormis leping sootuks, tasub teada oma õigusi ja kohustusi seoses maaklerile tasu maksmisega.
Maaklerileping on käsunduslepingu tüüpi leping, milles maakler osutab lepingu sõlmimise võimalusele või vahendab selle sõlmimist. Sealjuures on seadusesse selgelt kirjutatud kohustus maksta maaklerile tema töö eest tasu. Kui maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, siis loetakse selleks tavalist kohalikku maakleritasu sellise lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu.
Hoolimata sellest, et seaduses selline kohustus sisaldub, on alati soovitatav maaklerileping sõlmida kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks digiallkirjastatud Wordi dokument).
Maaklerilepingule ei ole seadusega vorminõuet määratud, mistõttu on see võimalik sõlmida ka suuliselt või mõnel muul viisil, ent hilisemate vaidluste vältimiseks on kindlasti parem selgelt ja kirjalikult sätestada maaklerilepingus kokkulepitud tingimused.
Tasu tuleb maksta siis, kui kohustused on täidetud
Üldjuhul tekib maakleril tasunõue tema teenuse tellinud isiku vastu siis, kui on sõlmitud leping, mida maakler vahendas või mille sõlmimise võimalusele maakler osutas, näiteks müügileping või üürileping. Oluline on seos maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel, see tähendab, et leping sõlmiti maakleri tegevuse tulemusena. Maaklerilepingus on võimalik vaidluste vältimiseks kokku leppida, kuidas pooled seletavad mõistet “vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine”. Sellisel juhul on selgelt määratletud maakleri kohustuse sisu.
Maakleritasu maksmise korra võib lepingus kokku leppida ka seaduses sätestatust erineval viisil. Näiteks võib leppida kokku, et maakleritasu makstakse siis, kui maakleri vahendamise või tema poolt tehingu tegemise võimalusele osundamise tagajärjel sõlmitud leping teise lepingupoole poolt täidetakse. Praktiliselt võib see tähendada seda, et maakleritasu makstakse välja siis, kui ostja kannab müüjale üle ostuhinna. Selleks, et maaklerile saaks tasu maksta alles siis, kui müüjale raha laekub, on oluline, et selles oleks maaklerilepingus vastavalt kokku lepitud.
Oluline on tähele panna, et maaklerilepingu lõppemine ei võta maaklerilt õigust saada tasu tema poolt vahendatud või osutatud lepingu eest. Samuti säilib maakleril õigus tasule juhul, kui tema poolt vahendatud või osutatud leping osutub kehtetuks või üks pool sellest taganeb, välja arvatud juhul, kui maakler oli sellest teadlik.
Maaklerilepingus tuleb kõik oluline kokku leppida
Põhjus, miks maaklerilepingus tasub kõik olulised tingimused kokku leppida, ilmneb selgemalt järgnevas näites. Oletame, et isik soovib müüa korterit miinimumhinnaga 200 000 eurot. Müüja palkab kinnisvaramaakleri ning pooled panevad lepingusse kirja, et müügihind 200 000 eurot on müügitehingu oluline tingimus. Kinnisvaramaakler sõelub välja huvilised ning esitab müüjale ostja pakkumise summas 190 000 eurot. Müüja annab kinnisvaramaaklerile teada, et pole pakkumisest huvitatud ega soovi enam maakleriteenust kasutada. Peatselt sõlmib müüja aga sellesama ostjaga lepingu ja müüb oma korteri ära hinnaga 195 000 eurot.
Kas maakler peaks saama tasu või mitte? Kuigi maakler viis kokku müüja ja ostja, ei olnud ostja pakkumine selline nagu müüja soovinuks. Samuti olid maakler ja müüja leppinud kokku, et 200 000 eurot on müüja jaoks oluline müügihind.
Riigikohtu praktika kohaselt on maakleril siiski tasunõue müüja vastu, sest lepingus puudus selge kokkulepe selle osas, et maakleritasu maksmine sõltuks müügihinna suurusest. Kuigi selline kokkulepe on lubatud, siis ei piisa maaklerilepingus ainult müügihinna sätestamisest müügitehingu olulise tingimusena. Maaklerileping peaks sellisel juhul sisaldama ka selget kokkulepet selle kohta, et maakleritasu kuulub tasumisele üksnes juhul, kui korter müüakse selle hinnaga. Vastasel juhul saaks müüja väga lihtsalt vältida maakleritasu maksmist seeläbi, et lepib ostjaga kokku madalama müügihinna.
Eeltoodud näide illustreerib, kuidas selge kokkulepe on maaklerilepingus ülioluline, et mõlemad lepingupooled saaksid oma õigustest ja kohustustest ühtmoodi aru. Samuti aitab see vältida hilisemaid vaidlusi, mis rahaga seotud teemade puhul kipuvad olema tulised.
