24. märtsil toimunud veebiseminaril “Vääramatu jõud kinnisvarasektoris” andsid meie eksperdid Carri Ginter ja Paul Künnap ülevaate Ukraina sõjast tulenevate force majeure olukordade kohta. Käsitleti teemasid vaidluste lahendamisest lepingute sõlmimise ja lõpetamiseni.
Veebiseminari ajal esitatud küsimused koos vastustega:
Force majeure mõjude hindamine ja tõendamine
Küsimus: Millised on tõendusnõuded sõja mõjust lepinguliste kohustuste täitmisele?
Vastus: Sõja asjaolu on üldteada ja ei vaja eraldi tõestamist, kuid sõja konkreetsete mõjude kohta lepingu täitmisele tuleb koguda üsna detailseid tõendeid. Risk vääramatu jõu mõjude põhjendamiseks ja tõendamiseks on sellel lepingupoolel, kes soovib vääramatule jõule tugineda. Kui ehitusmaterjali ei ole teatud tehasest võimalik kätte saada, peaks suutma tõendada, et see teatud tehas tõepoolest lõpetas sõjategevuse tõttu tegevuse ning et ühestki alternatiivsest tehasest ei ole võimalik sama materjali saada. Kui ukrainlastest töömehed ootamatult töölt lahkusid, siis peaks suutma tõendada, milliste töödega need töömehed tegelesid, et nad lahkusid sõjategevuse tõttu ning et nende asemele ei olnud võimalik uut tööjõudu leida. Asendustööjõu ja –materjali leidmise võimalikkus ei sõltu seejuures võimaliku asenduse hinnast – kui asendus on olemas, kuid oluliselt kallim, ei ole tegemist vääramatu jõuga.
Küsimus: Kuivõrd palju on võimalik leida põhjuslikku seost näiteks hoone tehnilise hooldamise teenuse ja vääramatust jõust (nt Ukraina sõjast) tingitu vahel. Kui suur on põhjendamiskohustus lepingu muutmisel, mida peaks arvesse veel võtma?
Vastus: Vääramatu jõud ei anna võimalust lepingut muuta, see on üksnes ajutine vabandus mõne kohustuse rikkumise osas. On võimalik, et vääramatu jõud mõjutab mõne hooldustöö teostamist ajutiselt, sest mõni varuosa või vajalik spetsialist ei ole enam ootamatult saadaval. Sellist olukorda saab aga pigem juhtuda väga harva ning lühikese aja jooksul, seniks kuni on võimalik leida asendused. Asenduse leidmise võimalikkus ei sõltu seejuures võimaliku asenduse hinnast – kui asendus on olemas, kuid oluliselt kallim, ei ole tegemist vääramatu jõuga.
Küsimus: Mis on vääramatu jõu “piirialad”, kus see pigem ei toimi?
Vastus: Vääramatut jõud kohaldub väga kitsalt. Vääramatule jõule tuginemiseks on vajalik ära tõendada põhjuslik seos vääramatu jõu asjaolu ja konkreetse rikkumise vahel. See tähendab, et peab esinema reaalne vältimatu mõju, mis lepingu täitmist takistab. Üldine viide sõjategevusele Ukrainas rikkumist ei vabanda. Näiteks kui esinevad tarneraskused Ukraina tehases, oleks vaja suuta tõendada, et tehas asus sõjategevuse piirkonnas ja lõpetas tegevuse just sõjategevuse tõttu, ning et sealt tehasest saadavale ehitusmaterjalile ei olnud võimalik leida asendust.
Kitsalt tellija ja töövõtja vahelises õigussuhtes kannab reeglina töövõtja ise oma tarnijate, alltöövõtjate jne valikutega seotud riske. Sisuliselt võib öelda, et mida kaugemal ahelas vääramatu jõu asjaolu ilmneb, seda keerulisem on töövõtjal tellija ees sellele tugineda.
Tarne- ja ehituslepingud ja force majeure
Küsimus: Kui metalli tarned Ukrainast ja Venemaalt on lõppenud, senine tarneahel on katkenud ja uutelt tarnijatelt ei pruugi sama hinnaga metalli saada, siis kas peatöövõtjal on tuginedes force majeure’ile õigus muuta juba sõlmitud ehituslepingu hinda (ehitusleping on fikseeritud hinnaga)?
Vastus: Vääramatu jõu regulatsioon ei anna võimalust ehituslepingu hinda muuta. Vääramatu jõud üksnes vabandab ajutiselt selle mõju tõttu tekkinud lepingu rikkumist.
Lepingu hinna muutmist võimaldab võlaõigusseaduses eraldi säte (VÕS § 97), kuid see eeldab lepinguliste kohustuste vahekorra olulist muutumist. Ehk siis kui ettenähtamatutel põhjustel on lepingu sõlmimise hetkel mõeldud pooltevaheline tasakaal liikunud väga paigast ära, võib nõuda mõningast tasakaalu taastamist näiteks lepingu hinna muutmise kaudu. Kohtupraktikas võimaldatakse sellist lepingu muutmist aga väga harva ja ainult väga olulise vahekorra muutuse puhul (alates 50%). Sättest ei tulene aga üldisemat õigust säilitada lepingu täitmisel teatud kasumlikkuse taset.
Küsimus: Eeldusel, et lepingus pole midagi kokku lepitud, siis kas vääramatule jõule tuginedes saab ehitaja nõuda nii hinna kui ka tähtaja muutmist?
Vastus: Vääramatu jõu regulatsioon vabandab ajutiselt selle mõju tõttu tekkinud lepingu rikkumist. See ei võimalda ühepoolselt lepingut muuta.
Küsimus: Millised on võimalused mitu aastat tagasi tehtud lepinguid lõpetada, kui need on ettevõttele tulenevalt enneolematult kasvanud metalli hindadest kahjumlikud ja klient ei tule hinnatõusus grammigi vastu?
Vastus: Tarne raamlepingud või muud kestvuslepinguid võib olla võimalik lõpetada korraliselt. Töövõtulepingut teatud objekti osas ilmselt korraliselt lõpetada ei saa. Ka Soome seadus tunneb eelmise küsimuse juures mainitud lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise alusel õigust nõuda tasakaalu taastamist aga ka seal on kohtupraktika lepingu muutmist lubanud üksnes väga erandlikus olukorras. See, et leping on muutunud kahjumlikuks, ei ole paraku eraldiseisvalt piisav alus lepingu lõpetamiseks.
Küsimus: Milline on VÕS-i sätete järgi vääramatu jõu mõju lepingu täitmisnõudele (arvestades, et VÕS § 105 täitmisnõuet nimetatud ei ole)?
Vastus: Kohustuse, mille rikkumist vabandab vääramatu jõud (näiteks ei ole töövõtja võimeline ehitustöid õigeks tähtajaks vääramatu jõu tõttu lõpetama), täitmist ei saa nõuda. Küll aga saab VÕS § 105 alusel keelduda omapoolse kohustuste täitmisest (näiteks jätta tasumata ehitushind lõpetamata töö eest), lepingust taganeda või nõuda hinna alandamist, kui selleks on põhjust.
Juba sõlmitud VÕL-id ja force majeure
Küsimus: Arendajaga on VÕL sõlmitud ning aprillis on korterite üleandmise tähtaeg. Kas arendaja saab põhimõtteliselt lõppfaasis hoonete valmimise edasilükkamist põhjendada vääramatu jõuga? Kas arendaja peaks selgitama omalt poolt hilinemise ja korterite kättesaamise edasi lükkamise põhjuse?
Vastus: Praktikas kasutatakse vääramatu jõu argumenti tihti kergekäeliselt, näiteks viidates üldiselt sõjaolukorrale ilma selgitamata, kuidas see takistab konkreetse lepingulise kohustuse täitmist. Selleks, et arendaja saaks üleandmise tähtaega muuta, tuleks tal detailselt põhjendada (ja ka tõendada), kuidas seda mõjutab sõjast tingitud vääramatu jõu asjaolu. Üleandmise kohustuse rikkumine saab olla vabandatav üksnes selle aja jooksul, mil vääramatu jõu mõju reaalselt kohaldus. Arendajal on ka kohustus vääramatu jõu mõjusid vähendada, näiteks otsides puuduolevale materjalile või tööjõule asendust. Kui vajalik asendus on kättesaadav, aga algselt plaanitust kallima hinnaga, ei ole tegemist vääramatu jõuga.
Küsimus: Arendajaga on sõlmitud VÕL ja tasutud on osa korteri ostuhinnast. Kas arendaja võib vääramatule jõule tuginedes korteri ostuhinda tõsta?
Vastus: Ei või. Väga erandlikus olukorras võib arendajal olla võimalus nõuda lepinguliste kohustuste vahekorra tasakaalu taastamist (VÕS § 97), kuid see ei ole võimalik põhjusel, et korterite turuhinnas on toimunud pärast VÕL-i sõlmimist muudatusi.
Riigihankelepingud ja force majeure
Küsimus: Kuivõrd tõenäoline on riigihanke korras lepingute muutmine tähtaja ja/või hinna osas, kus hankija ehitusprojekti rahastab osaliselt Riigi Tugiteenuste Keskus? Kas ja millised võimalused on hankijal pikendada toetuse kasutamise tähtaega RTK-ga (ehk eeldus selleks, et ehitaja saaks enda tähtaega pikendada hankijaga)?
Vastus: Meie kogemuse põhjal on toetuse kasutamise tähtaja pikendamine võimalik, kuid seda ei saa kindlasti ka RTK lõpmatult venitada. Võimalus tähtaja pikendamisest sõltub paljuski ka sellest, kas ja kuidas on rahastamise meetmes selline võimalus sätestatud ja millega hankija pikendamise taotlust põhjendab.
Küsimus: Kuidas Ukrainas toimuvast sõjast mõjutatud sündmusi arvesse võtta täna kehtivate riigihankelepingute puhul? Kuidas ja millises detailsuses tõendada sõjast tulenevaid põhjuseid ja nende mõju lepingute muutmisel?
Vastus: Riigihankelepingute osas on Rahandusministeerium avaldanud omapoolse juhise: https://fin.ee/media/5992/download.Konkreetse lepingu puhul tuleks siiski lepingu ja hanke tingimused siiski eraldi üle kontrollida. Sõja mõjusid tuleks tõendada viisil ja detailsusastmes, mis on vajalik enda positsiooni põhjendamiseks, lisaks tuleks olla valmis hankija jätkuküsimustele vastamiseks.
Hankelepingu muutmise õiguspärasus on esmajoones hankija risk, kuna tema on RHS-i järgselt kohustatud subjekt. Kui hankelepingut ebaseaduslikult muudetakse, siis selle kibedad viljad jäävad hankijale. Hankija peab seetõttu olema valmis muudatust väga hästi põhjendama, eriti kui mängus on Euroopa Liidu vahendid. Pakkuja jaoks tähendab see omakorda, et viimane peab suutma hankijale muutmise vajadust samuti väga hästi põhjendada ja vajadusel tõenditega toetada.
Küsimus: Hankelepingu muutmise võimalused hindade muutumisel.
Vastus: Hankelepingu muutmise alused on toodud RHS §-s 123. See, millisel põhjusel hankelepingu sisendhinnad muutuvad, ei ole otseselt oluline, vaid esmatähtis on see, kas hankija jaoks esineb RHS §-s 123 või hankelepingus endas sätestatud hankelepingu muutmise alus ja kas hankija on ka nõus hankelepingut muutma.
Küsimus: Kas ehituse riigihankelepingut tohib lõpetada kompromissiga? Kompromissi sisuks on, et hankija ei kajasta riigihangete registrisse ehituselepingu täitmise käigus tekkinud lepptrahve, viiviseid jne, et ehitaja saaks edaspidigi nn puhta lehena hangetes osaleda (puuduksid kõrvaldamise alused RHS § 95 lg 4 p 8 mõttes).
Vastus: Hankelepingu kompromissiga lõpetamiseks ei tulene õigusaktidest ega Euroopa Kohtu praktikast otsest keeldu. Sarnaseid kompromisse on ka Eesti kohtupraktikas varasemalt kinnitatud (vt nt tsiviilasjad 2-18-9937 ja 2-18-1763). Kuna hankijal on aga seadusest tulenevalt kohustus hankelepingu rikkumise info registris kajastada (RHS § 83 lg 7), tuleks kompromissis rikkumisi puudutavate kokkulepetega olla pigem ettevaatlik. Erinevalt tavalistest eraõiguslikest isikutest on hankijal siiski lepingulistest nõuetest loobumine mõnevõrra piiratud. Kompromissi kohta on võimalik lugeda ka selgitusi Rahandusministeeriumi juhisest.
Vääramatu jõu temaatikat oleme käsitlenud ka oma varasemates veebiseminarides:
Vääramatu jõud lepingute täitmise kontekstis, Liisa Kuuskmaa. Ettekanne oli osa veebiseminarist „Sõda Ukrainas ja mõju Eesti ettevõtjale“
Mis muutub vaidlustes? Gerli Helene Gritsenko. Ettekanne oli osa veebiseminarist „Garantiiremonditud ja hooldatud riigihangete seadus“
