Kinnisvarainvestorid ja finantsteenuseid osutavad ettevõtjad, kes siiani on suutnud käibemaksukohustuslasena registreerimisest hoiduda, seisavad 2025. aastast silmitsi uute reeglitega, kirjutab meie vandeadvokaat Verner Silm finants- ja õigusuudisteveebis RUP.
Eelseisvad käibemaksuseaduse muudatused toovad kaasa selle, et osa seni maksuvabade tehingute hulka kuulunud tegevusi, nagu kinnisvara rendile andmine ja teatud finantsteenused, arvestatakse alates uuest aastast käibemaksukohustuse piirmäära (40 000 eurot) sisse. Seega, kui ettevõtja kogukäive ületab selle piirmäära, tuleb tal end käibemaksukohustuslasena registreerida ja hakata täitma vastavaid maksukohustusi.
Tulevase maksumuudatusega kaasnevad kitsaskohad
Finantsteenuste, kindlustuse ja kinnisvara valdkonnas tegutseb Eestis kokku 940 ettevõtet, kelle müügitulu ületab 40 000 euro piiri, kuid kes pole seni registreeritud käibemaksukohustuslasena (2022. aasta majandusaasta aruannete põhjal). Neid ettevõtteid ootavad ees olulised muudatused.
Eeldatavasti ei teki probleeme finants- või kindlustusettevõtetega (v.a valdusühingute tegevus, mis kuulub EMTAK-kandena samuti koodi 64 alla). Märksa keerukam on aga olukord kinnisvarasektoris, kus peamise tegevusalana võib olla märgitud hoopis muu tegevus, kuigi tegutsetakse peamiselt kinnisvara valdkonnas. Ligi 1000 (või rohkema, kuna statistika pärineb aastast 2022) uue maksukohustuslase lisandumine käibemaksuregistrisse toob tõenäoliselt kaasa probleeme nii ettevõtjatele kui ka maksuhalduritele.
Uued reeglid ja maksukohustuse tekkimine
Kehtiva käibemaksuseaduse § 19 lõige 1 sätestab maksustatava käibe piirmäära, mille ületamisel peab ettevõtja end käibemaksukohustuslasena registreerima. Peagi jõustuvad muudatused muudavad piirmäära arvestamise reegleid, pöörates erilist tähelepanu kinnisvarainvestoritele ja finantsteenuste pakkujatele. Muudatuste eesmärk on täpsustada, millised tehingud tuleb piirmäära arvestusse kaasata.
Käibemaksuseaduse § 19¹ lõige 3 sätestab tehingute loetelu, mida käibemaksukohustuse piirmäära arvestamisel arvesse võetakse. Olulise muudatusena lisatakse loetellu ka teatud kinnisvaratehingud ja finantsteenused, mis ei ole juhuslikku laadi.
Juhuslik tehing on selline, mis ei kuulu ettevõtja tavapärase kutsetegevuse hulka ning millel pole olulist tähtsust ettevõtte kogukäibes. Selle mõiste tõlgendamisel on Euroopa Kohus viidanud 1973. aastal esitatud Euroopa Komisjoni seletuskirjale, kus on rõhutatud, et juhuslikud tehingud, nagu kapitalikaupade müük ning kinnisvara- ja finantstehingud, mis ei kajasta maksukohustuslase tavapärast kutsetegevust, tuleks maksustatavast käibest välja jätta. Selliseid tehinguid käsitletakse juhuslikena, kui nende osakaal ettevõtte käibes on teisejärguline või vähese tähtsusega.
Juhuslike tehingute hindamine ja mõju
Eraldi tuleb hinnata, kas teatud tehing on juhuslik või mitte. Euroopa Kohtu praktika kohaselt on tähtis, kas kinnisvaratehing tehti maksukohustuslase tavapärase kutsetegevuse piires või mitte. Seda peavad hindama maksuhaldurid ning vajaduse korral liikmesriigi kohtud. Seega peab ettevõtja iga kord analüüsima, kas teatud tegevus, mis võib tunduda vähetähtis, võib siiski muutuda põhitegevuseks, millele hakkavad kehtima käibemaksureeglid.
Käibemaksuseaduse eelnõu § 19¹ lõike 3 kohaselt moodustub kalendriaasta käive järgmistest tehingutest:
- kaupade ja teenuste maksustatav, sealhulgas nullprotsendilise määraga maksustatav käive, välja arvatud põhivara võõrandamine;
- kinnisasjatehingute käive, välja arvatud põhivara võõrandamine ja juhuslikud tehingud;
- kindlustusteenuste ja finantsteenuste käive, välja arvatud juhuslikud teenused.
Need muudatused toovad kaasa selguse, et juhuslikud tehingud jäetakse piirmäära arvestusest välja, kuid kinnisvara- ja finantsteenuste tehingud, mis ei ole juhuslikud, arvestatakse piirmäära sisse. Näiteks kinnisvara kasutusse andmine, mis on ettevõtja tavapärane tegevus, arvestatakse käibe hulka, mis võib kiirendada käibemaksukohustuse tekkimist.
Erandlikud juhtumid ja muudatused piirmäära arvestuses
Piirmäära arvestamisel ei võeta siiski arvesse teatud tehinguid, näiteks põhivara võõrandamist. Samuti jääb arvestusest välja teenuste käive, kui neid osutatakse teise liikmesriigi maksukohustuslasele või välisriigi ettevõtjale. Näiteks tõlke-, konsultatsiooni- või õigusteenused, mida osutatakse väljapoole Eestit, ei kuulu piirmäära arvestusse.
Tähtis on ka arvestada, et kui kogu ettevõtte käive koosneb maksuvabast ja nullprotsendilise määraga maksustatavast käibest (välja arvatud kauba ühendusesisene käive), ei teki ettevõtjal kohustust registreerida end käibemaksukohustuslasena.
Mõju kinnisvarainvestoritele ja finantsteenuste pakkujatele
Muudatused mõjutavad eelkõige kinnisvarainvestoreid, kelle käibe hulka kuuluvad lisaks maksuvabadele tehingutele ka muud teenuste või kaupade müügiga seotud tehingud. Näiteks ettevõtja, kes rendib välja kinnisvara, kuid osutab samas ka konsultatsiooniteenuseid, peab uute reeglite kohaselt tõsiselt kaaluma käibemaksukohustuse tekkimise võimalust.
Lihtne näide on kinnisvarainvestor, kes saab pikaajaliselt üüritulu kolmelt üürnikult, igaühelt 1000 eurot kuus (kokku 36 000 eurot aastas), ning lisaks osutab teenuseid 5000 euro eest aastas. Sellisel juhul tuleb alates 2025. aastast registreerida end käibemaksukohustuslasena, sest kogukäive (maksuvaba ja maksustatav käive kokku) ületab 40 000 euro piiri. Selle tulemusena tekib kohustus hakata deklareerima käivet ja maksustama teenuseid, mis varem olid maksuvabad.
Kuigi maksustatavatelt tehingutelt tuleb arvestada käibemaksu, annab see samas õiguse sisendkäibemaksu maha arvata (vähemalt osaliselt). Seega ei pruugi muudatused olla ettevõtjatele pelgalt koormav kohustus, vaid võivad teatud juhtudel isegi kasu tuua, võimaldades sisendkäibemaksu mahaarvamist.
Ettevõtjate halduskoormus suureneb
Muudatused suurendavad kindlasti ettevõtjate halduskoormust, kuna käibemaksukohustuslasena tuleb hakata esitama igakuiseid käibedeklaratsioone. Selleks peavad ettevõtjad koostama igakuiseid käibearuandeid ning pidama täpset arvestust kõigi maksustatavate tehingute üle. Kui varem piisas üksnes maksustatavate tehingute jälgimisest, siis nüüd tuleb hinnata tehinguid tervikuna, et tagada korrektne maksuarvestus.
Käibemaksukohustuslasena registreerimise kohustus puudutab eelkõige kindlustus- ja finantssektori ettevõtjaid, kelle maksuvaba käive jääb alla 40 000 euro piirmäära. Muudatused mõjutavad aga ka kõrvaltegevusi, mis koos põhitegevusega võivad piirmäära ületada ja tuua kaasa käibemaksukohustuse.
Rahandusministeerium ei ole oma eelnõus maksulaekumist eraldi analüüsinud (erinevalt teistest algatustest sama eelnõu raames), kuid kindlasti oodatakse väikest positiivset maksulaekumise kasvu. Maksustamise alla kuuluvad üksnes maksustatavad tehingud, mis võivad moodustada vaid väikese osa ettevõtte kogukäibest.
Kuigi maksulaekumine ei ole muudatuse peamine eesmärk, tekitatakse maksumaksjale varjatult kohustus esitada maksuametile andmeid, mis omakorda vähendab võimalusi manipuleerida julgeolekumaksuga. Maksuamet on ise toonud peamise probleemina välja selle, et tuhanded maksumaksjad ei esita üldse andmeid või teevad seda väga vähesel määral. Kinnisvarainvestorite kaasamine e-maksuameti igakuisteks kasutajateks suurendab kindlust, et maksumaksjad harjuvad süsteemi kasutama, vähendades seeläbi võimalusi tulevikus julgeolekumaksust kõrvale hoida.
Kokkuvõttes mõjutavad 2025. aasta käibemaksuseaduse muudatused märkimisväärselt kinnisvara- ja finantssektorit, suurendades halduskoormust ja kohustusi, kuid pakkudes samas võimalusi arvata maha sisendkäibemaksu. Ettevõtjatel tuleb hoolikalt jälgida oma tehinguid ja hinnata, kas nende ärimudel vajab kohandamist, et maksukohustust optimeerida.
