Ketvirtadienį Seimas priėmė Žemės įstatymo pakeitimus, numatančius ženklius mokesčius už statybas valstybinėje žemėje. Šie pakeitimai įsigalios nuo 2022 m. kovo 1 d. Plėtotojai vylėsi, kad Seimas sumažins naujojo mokesčio valstybei maksimumą bent iki 50 % sklypo vertės ir atidės įstatymo įsigaliojimą, kad NŽT ir savivaldybės tinkamai pasiruoštų. Vis dėlto, Žemės įstatymas priimtas toks, kokį siūlė Vyriausybė. Todėl pats laikas pažvelgti, kokiomis sąlygomis vyks statybos valstybinėje žemėje, kai šis įstatymas įsigalios.
Kokiais atvejais bus taikomas 10–75 % sklypo vertės atlyginimas už rekonstravimą ar statybą?
Atlyginimą už galimybę statyti numatoma taikyti visais atvejais, kai valstybinė žemė išnuomota statiniams eksploatuoti. Kitais atvejais – kai valstybinė žemė nuomojama valstybei ar regionui svarbiems projektams, laisvosioms ekonominėms zonoms, koncesijų ar PPP projektams, uostų ar oro uostų veiklai atlyginimas už teisę statyti nebus taikomas.
Į galimybę statyti valstybinėje žemėje galės pretenduoti tik tie nuomininkai, kurių nuomos terminas pagal sutartį bus virš trejų metų. Trumpalaikės nuomos sutartys galimybės statyti nesuteiks.
Mokestis bus taikomas tiek naujai statybai, tiek rekonstravimui, kai statinys didinamas arba mažinamas. Priklausomai nuo statybų apimties (būsimo užstatymo ploto arba bendrojo ploto) skirsis mokesčio dydis.
Mokestis bus taikomas ne tik pastatų, bet ir inžinerinių statinių – aikštelių, gatvių, atraminių sienelių, valymo įrenginių ir kitų statinių – atžvilgiu, jei keičiasi jais užstatomas sklypo plotas.
Mokestis už vystymą nebus taikomas griovimui, paprastajam ir kapitaliniam remontui bei pastatų modernizavimui, kai pastatas remontuojamas arba rekonstruojamas pagal Aplinkos ministerijos ar jos įgaliotos institucijos patvirtintus tipinius statinio projektus.
Kas lemia, kuris atlyginimo tarifas bus taikomas?
Įstatyme tarifo dydis siejamas su statybų apimtimi, kuriai taikomi du kriterijai:
- kai statant naują ir (ar) rekonstruojant esamą statinį užstatytas žemės plotas didėja, lyginant su iki statybos ir (ar) rekonstravimo esamu Nekilnojamojo turto registre pagrindiniu daiktu įregistruoto statinio užstatytu plotu,
- kai po statybos, ir (ar) rekonstravimo statinio bendras plotas didėja, lyginant su iki statybos ir (ar) rekonstravimo Nekilnojamojo turto registre pagrindiniu daiktu įregistruoto statinio bendru plotu.
Kai didėja ir statiniais užstatytas žemės plotas, ir po statybos ir (ar) rekonstravimo būsiantis pastato bendras plotas, atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje, sudaro atlyginimo, apskaičiuoto už užstatyto žemės ploto padidėjimą, ir atlyginimo, apskaičiuoto už pastato bendro ploto padidėjimą, suma, bet ne daugiau kaip 75 %. Tai reiškia, kad dažnu konversijos atveju, kai daugiau nei 30 % padidėja tiek užstatymo plotas, tiek bendras plotas, statytojui teks mokėti maksimalų 75 % sklypo vidutinės rinkos vertės atlyginimą už galimybę statyti.
Leista keisti žemės paskirtį arba naudojimo būdą ir atsisakyta 5 % mokesčio už tai
Įstatymas numato, kad paskirties keitimas leidžiamas, kai valstybinė žemė išnuomota statiniams eksploatuoti ir pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentus išnuomotame valstybinės žemės sklype numatyta galimybė pakeisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Teikimo stadijoje įstatymo projektas numatė, kad tokiu atveju reikės sumokėti papildomą atlyginimą valstybei – 5 % žemės vidutinės rinkos vertės, tačiau Vyriausybės siūlymu šios atlygio dalies buvo atsisakyta.
Šios nuostatos atsisakymas leis išeiti iš aklavietės, kuri susidarė ir tęsiasi jau keletą metų, teismams suformavus praktiką, jog pagal ligšiolinį Žemės įstatymą sklypo paskirtį ar naudojimo būdą leidžiama keisti tik tais atvejais, kai tokios paskirties ar naudojimo būdo, kuris atitinka esamų pastatų paskirtį, nebenumato bendrasis planas.
Ši teismų suformuota interpretacija įsivyravo institucijų praktikoje ir buvo perkelta į teisės aktus. Ji privedė prie to, kad tik senose pramoninės ir infrastruktūros teritorijose, kuriose tolesnė pramonės ir sandėliavimo plėtra nebebuvo numatyta bendrame plane, buvo leidžiama pasikeisti nuomojamos žemės naudojimo būdą ir statyti kitos paskirties pastatus. Visose kitose teritorijose, kuriose konversija bendraisiais planais nebuvo suplanuota, o buvo įtvirtintas žemės naudojimo daugiafunkciškumas, žemės naudotojai galėjo planuoti plėtrą su naudojimo būdo pakeitimu tik išsipirkę žemę į nuosavybę, o tai dažnu atveju buvo ekonomiškai neracionalu.
Nuo kokios žemės vertės bus mokamas naujasis atlyginimas ir už kokį plotą jį reikės mokėti?
Atlyginimas už statybą ar rekonstravimą bus apskaičiuojamas nuo žemės sklypo vidutinės rinkos vertės. Ši vertė apskaičiuojama atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka ir skelbiama valstybės įmonės Registrų centro. Nuo tos pačios bazės šiuo metu mokamas valstybinės žemės nuomos mokestis.
Jeigu sklype yra daug statinių ir tik dalies iš jų teritorijoje bus vykdoma statyba ar rekonstravimas, bus vertinama keletas aspektų. Bus atsižvelgiama, kurio pastato vietoje bus vykdoma statyba ir kiek žemės tam pastatui su priklausiniais ir bendro naudojimo teritorija yra priskirta iki statybų pradžios. Atlyginimas bus mokamas tik nuo šios žemės sklypo dalies vertės.
Atlyginimas už statybą ar rekonstravimą mokamas kiekvieno statybos leidimo gavimo atveju. Kaip bus galima atgauti mokestį už nerealizuotus statybos leidimus ir kaip bus elgiamasi projektų keitimo atveju, kai statomi statiniai padidinami arba sumažinami, įstatymas nenustato. Į šiuos klausimus turėtų atsakyti įgyvendinamieji teisės aktai, kuriuos Vyriausybė ir jos įgaliota institucija turėtų priimti iki 2022 m. vasario 28 d.
Nuomų nutraukimo naujovės
Įstatyme aiškiai įtvirtinta NŽT teisė nutraukti nuomos sutartį dėl blogos statinių būklės ir (ar) nenaudojimo. Tuo pačiu numatyta, kad per dvejus metus nuomininkas gali pažeidimą ištaisyti ir nutraukimo išvengti. Pažeidimo neištaisius numatyta valstybės teisė išpirkti statinius už rinkos kainą. Tai yra naujas turto nacionalizavimo pagrindas, kurio iki šiol Lietuvos teisėje nebuvo. Jo konstitucingumas gali tapti teisminių ginčų dalyku, ypač tais atvejais, jei ši priemonė bus taikoma ir tuomet, kai statinio laikinas nenaudojimas ar naudojimas ne pagal paskirtį nekelia grėsmės visuomenei.
Įstatymas taip pat numato, kad po naudojimo būdo pakeitimo atlikus patikrinimą ir nustačius, kad toliau eksploatuojami esami pastatai ir vykdoma veikla pagal ankstesnį (senąjį) naudojimo būdą, mokamas nuomos mokesčio priedas – 5 % į savivaldybės biudžetą kasmet.
Nuomos nutraukimo atveju valstybė išperka teisėtai pastatytus statinius ir įrenginius, atlygindama jų rinkos vertę, apskaičiuotą taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, atsižvelgiant į esamą statinių ir įrenginių būklę. Servituto nustatymo galimybės po nuomos sutarties nutraukimo nebelieka.
Įstatymo įsigaliojimas
Įstatymo pakeitimas įsigalios 2022 kovo 1 d. Tai reiškia, kad projektai, kurių viešinimas dar nėra prasidėjęs, greičiausiai jau nebesuspės pasiekti statybos leidimo stadijos iki įstatymo įsigaliojimo ir jų statytojams teks mokėti naująjį mokestį (atlygį) valstybei.
Kita vertus, kitų metų sausio pabaigoje (likus 45–30 dienų iki įstatymo įsigaliojimo) „Infostatybos“ sistema greičiausiai lūš nuo projektų, kuriems bus prašoma statybos leidimo, nes gręsiantys mokesčiai kurs didelį spaudimą savivaldybėms išduoti statybos leidimus pagal parengtus projektus iki kitų metų kovo 1 d.
Akivaizdu, kad jau dabar reikia numatyti išimtį, kad laiku pateikus dokumentus, bet negavus statybos leidimo iki įstatymo įsigaliojimo, turėtų galioti senoji tvarka, kai statyba leidžiama be papildomos įmokos valstybei.
Asocijuotų verslo struktūrų siūlymai taikyti pereinamąjį laikotarpį, kurio metu galiotų atlyginimą mažinantys koeficientai, leidžiantys mokėti mažensnes įmokas už vystymą pereinamuoju laikotarpiu, nesulaukė palaikymo.
Naujas įstatymas – senos problemos
Naujasis įstatymas neduoda atsakymo, ką daryti situacijose, kai nuomos sutartis ginčijama, inicijuotas jos nutraukimas arba atsisakyta sudaryti nuomą po statinių perleidimo.
Tokios ginčo situacijos susiklosto, kai:
- buvęs pastatas nugriautas ir jo atstatyti nebegalima, nes netinkamas naudojimo būdas,
- nuomojamoje žemėje yra nebaigtas statyti (ir todėl nenaudojamas) pastatas arba tiesiog nenaudojamas pastatas (nes esama paskirtis nebeteko prasmės), pastatas po gaisro, stichinės nelaimės arba ilgalaikės nepriežiūros ir nebėra prasmės atstatinėti tokį patį,
- buvęs pastatas nėra savarankiškai funkcionuojantis (siurblinė, valymo įrenginys, pagalbinio ūkio pastatas).
Verslo asociacijos siūlė pačiame įstatyme numatyti tokių ginčų užbaigimo galimybę, savotišką valstybinės žemės naudojimo pažeidimų „amnestiją“. Buvo siūloma leisti susimokėti naujuosius mokesčius už vystymą nuomojamoje žemėje ir tęsti nuomos santykius arba leisti išsipirkti išpirkti žemę prie tokių „probleminių“ pastatų, tačiau Seimo priimtame įstatyme šių nuostatų nėra.
Naujasis įstatymas taip pat nepadės išvengti ginčų, kai valstybė teigia, kad nuomos sutartis reikia nutraukti ar pakeisti sumažinant plotą dėl to, kad valstybė anksčiau išnuomojo „per didelį“ sklypą.
Prieš keletą metų patvirtinta Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodika numato ploto apskaičiavimo formules, bet jos tinka toli gražu ne kiekvienu nuomos atveju. Todėl dėl netobulo reguliavimo valstybinės žemės nuomininkai ir toliau mins teismų slenksčius.
Kaip pasiruošti naujojo įstatymo įsigaliojimui
Valstybinės žemės nuomininkai vis dar gali pasirengti ir kai kuriais atvejais sušvelninti naujojo reguliavimo pasekmes.
Rekomenduojami veiksmai:
- Pasitikrinkite, už kokią kainą galimas žemės išpirkimas nuosavybėn esant dabartiniam žemės naudojimo būdui. Gali būti, kad esamo žemės naudojimo būdo sklypo individuali vertė yra mažesnė už įmokas, kurios bus taikomos pakeitus sklypo naudojimo būdą ir statant ar rekonstruojant pastatus.
- Apsvarstykite pažeistų pastatų atstatymą, remontą ir kadastro duomenų (nusidėvėjimo procento) tikslinimą bei nuomos terminų pratęsimą. Ypač aktualu, jei likęs nuomos terminas artėja prie kritinio 3 metų termino.
- Apsvarstykite galimybę vėl naudoti nenaudojamus pastatus (nors sezoniškai) ir vykdyti jų priežiūrą bei teritorijos tvarkymą.
- Apsvarstykite galimybę įteisinti aikšteles prie pastatų, jas įregistruoti pastatų priklausiniais, ypač jei ketinate vykdyti statybas aikštelių užimame plote.
- Jei vystymą planuojate tik sklypo dalyje, bus reikalingas sklypo dalių priskyrimas esamiems pastatams ir nuomos sutarčių patikslinimas. Tai galite padaryti jau dabar.
- Apsvarstykite naudojimo būdų pakeitimą arba „atkeitimą atgal“, jei naudojimo būdą pasikeitėte anksčiau, bet plėtros nebeplanuojate.
- Planuodami statybos leidimų gavimo terminus, įvertinkite tai, kad savivaldybės prieš 2022 m. kovo 1 d. turės žymiai didesnį krūvį.
