2021 sausio 12 d. buvo priimti Teritorijų planavimo įstatymo pakeitimai, kurių didžioji dalis įsigalios 2021 m. liepos 1 d. Mūsų Nekilnojamojo turto ir statybos komanda apžvelgia svarbiausias naujoves.

 

Keičiasi tvarka, kada galima vykdyti plėtrą be detaliojo plano

Didžiausia įstatymo naujovė yra tai, kad keičiasi dabartinė tvarka, pagal kurią plėtra galėjo vykti ir be detaliojo plano, jei jo nėra. Pagal priimtus pakeitimus detaliųjų planų miestuose bus galima nerengti šiais atvejais:

  • kai teisę statyti be detalaus plano numato specialūs įstatymai (pavyzdžiui, susiję su krašto apsauga),
  • kai patvirtinti valstybei svarbių projektų teritorijų planavimo dokumentai,
  • jeigu vietovės lygmens bendruosiuose planuose nustatytas detaliųjų planų teritorijos naudojimo reglamentas. Nors naujasis Vilniaus miesto bendrasis planas turi beveik visą detaliesiems planams būdingų reglamentų rinkinį, jis yra savivaldybės, o ne vietovės lygmens bendrasis planas ir jo patvirtinimas detaliojo planavimo būtinybės automatiškai neeliminuos. Vietovės lygmens bendrųjų planų Lietuvoje yra, tačiau juos beveik niekada nebūna įtraukti visi detaliesiems planams būdingi reglamentai. Vadinasi ir privačios plėtros teritorijų, kurios pagal naująjį reguliavimą galėtų garantuotai pretenduoti į statybas be detaliojo planavimo, iš esmės nėra.

Detaliojo planavimo pareiga priklausys nuo savivaldybės sprendimo

Visais kitais atvejais detaliojo planavimo pareiga atsiras ne automatiškai, bet priklausys nuo to, ar savivaldybė laikys, jog numatomiems sprendiniams nepakanka esamos ir (ar) suprojektuotos inžinerinės ir (ar) socialinės savivaldybės infrastruktūros ir ją reikia planuoti.

Aiškių kriterijų, kada infrastruktūrą reikia planuoti detaliaisiais planais, o kada ją galima iš karto suprojektuoti kartu su vystytojo numatomu pastatu – daugiabučiu, biuru ar parduotuve – nėra. Akivaizdu, kad planavimas bus būtinas tais atvejais, kai reikalingas žemės paėmimas visuomenės poreikiams arba jei planuojamas naujas didelis kvartalas ten, kur iki šiol plytėjo laukai. Visais kitais atvejais susidursime su pilkąja zona, kurioje galimos skirtingos interpretacijos, todėl labai svarbu, kad savivaldybės nusistatytų aiškias ir visiems plėtotojams vienodai taikomas taisykles, kada projektas „siunčiamas“ į detalųjį planavimą, o kada savivaldybė laiko, kad infrastruktūros papildomai planuoti nereikia.

Mažėja žemės valdos projektų aktualumas

Naujieji įstatymo pakeitimai aiškiai numato, kad žemės valdos projektai nerengiami teritorijoms, kurios patenka į detaliaisiais planais suplanuotas teritorijas arba į teritorijas, kurioms šie planai pradėti rengti ir (ar) pagal savivaldybės lygmens bendrąjį planą numatomi rengti. Kita vertus, ši sąlyga netaikoma, jei teritorijai galioja „naujos kartos“ detalusis planas be nustatytų sklypų ribų, bet su žemės sklypų formavimo ir (ar) pertvarkymo principais. Tokiu atveju sklypų formavimas žemės valdos projektais ir toliau bus galimas. Taigi, įsiterpusio sklypo prijungimas, sklypų dalinimas ar jungimas žemės valdos projektu, kai pertvarkomai teritorijai ar jos daliai galioja detalusis planas, tampa nebegalimas.

Šiek tiek daugiau teisinio apibrėžtumo statytojams manais į ilgesnius terminus

Įstatymo pakeitimais buvo patikslintas naikinamųjų terminų taikymas teritorijų planavimo dokumentų ginčijimui, kai tai daro viešąjį interesą ginantys subjektai. Viena vertus, naikinamasis terminas pailgėjo – vietoje 2 metų naikinamojo termino yra įtvirtinti 5 metai (išimtis numatyta valstybei svarbiems projektams, jiems lieka 2 metų terminas). Kita vertus, nustatytas plėtotojams palankesnis termino skaičiavimo mechanizmas, jį skaičiuojant nuo dokumento įsigaliojimo. Iki šiol turėjome ne visiškai aiškią įstatymo nuostatą ir teismų praktiką, pagal kurią 2 metai turėjo būti praėję nuo statybos leidimo gavimo. Dabar sąsaja su statybos leidimo išdavimu yra panaikinama, bet pats terminas tampa ilgesnis.

Daugiau aiškumo dėl pakartotinių viešinimų

Įstatymo pakeitimais įtvirtinami ir viešinimo proceso patikslinimai, kurių poreikį išryškino Vilniaus miesto bendrojo plano rengimo procesas. Naujuoju įstatymu aiškiai pasakyta, kad naujas viešas svarstymas nebeorganizuojamas tokiais atvejais:

  • kai rengiamo plano sprendiniai keičiami atsižvelgus į priimtus pasiūlymus, apie kuriuos buvo viešai informuota (t. y. jei plano rengėjas spėja pataisas parengti ir pristatyti dar iki viešinimo pabaigos), arba
  • kai plano sprendiniai keičiami pagal derinančių institucijų pastabas.

Šiais atvejais visuomenė su pakeistais teritorijų planavimo dokumento sprendiniais supažindinama TPDRIS sistemoje ir planavimo organizatoriaus (savivaldybės) interneto svetainėje.

Jeigu planavimo organizatorius iki viešo svarstymo pabaigos pakeitimų parengti ir paviešinti nespėja ir po viešo svarstymo nusprendžia pakeisti dalį rengiamo teritorijų planavimo dokumento sprendinių (jei tai nėra derinančių institucijų pastabų įgyvendinimas), planas su pakeistais sprendiniais teikiamas pakartotinai viešai svarstyti ar pakartotinai susipažinti. Tačiau svarbu tai, jog tokiu atveju nauji suinteresuotos visuomenės pasiūlymai planavimo organizatoriui teikiami tik dėl pakeistų plano sprendinių. Ši pataisa įsigalioja nuo vasario 1 d.

Naudojimo būdo keitimui be detaliojo plano – atskiras viešinimas

Prašymai pakeisti ar nustatyti žemės sklypo naudojimo būdą tose teritorijose, kuriose nėra galiojančio detaliojo plano, nuo šiol bus skelbiami TPDIS sistemoje ir savivaldybės interneto svetainėje. Juos skelbiant bus informuojama, kad per 10 darbo dienų nuo paskelbimo galima teikti pasiūlymus savivaldybės administracijos direktoriui.

Sprendimas dėl žemės sklypo naudojimo būdo pakeitimo ar nustatymo taip pat bus skelbiamas TPDRIS ir savivaldybės interneto svetainėje ir per 10 darbo dienų nuo šio sprendimo paskelbimo dienos „Registrų centrui“ turės būti pateikimas prašymas įregistruoti žemės sklypo kadastro duomenų pasikeitimą. Pakeitimai mažiausiai dviem-trim savaitėmis pailgins naudojimo būdo nustatymo ar keitimo procedūras.

 

Mūsų Nekilnojamojo turto ir statybos komanda yra pasirengusi Jums padėti ir patarti visais aktualiais teisiniais klausimais. Susisiekime ir aptarkime juos!