Prieš pat 2022 m. pabaigą buvo priimta puokštė NT vystytojams reikšmingų Statybos įstatymo bei Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo (Priežiūros įstatymas) pakeitimų. Dauguma jų įsigalios dar šiemet.
Draudimas parduoti patalpas nebaigtuose statiniuose
Pagal Statybos įstatymo pakeitimus sudaryti sandorius dėl nuosavybės teisės perleidimo į tam tikras patalpas bus galima tik užbaigus šių statinių statybą. Reikalavimas taikomas:
- patalpoms, esančioms daugiabučiuose pastatuose,
- gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose.
Šie apribojimai taikomi naujos statybos ir rekonstravimo atveju. Reikalavimai negalios statant vieno ir dviejų butų gyvenamuosius namus, tiesiant inžinerinius tinklus ir susisiekimo komunikacijas, nebent bus sudaryta savivaldybės infrastruktūros plėtros sutartis.
Tai reiškia, kad bus draudžiama sudaryti sandorius dėl nuosavybės perleidimo į minėtas patalpas nebaigtuose statyti pastatuose (pavyzdžiui, 86% baigtumo pastate). Praktika, kuomet parduodami butai nebaigtuose statyti pastatuose, yra plačiai susiformavusi ir taikoma NT rinkoje, todėl NT rinkos dalyviams tokie pakeitimai gali kelti nemažai klausimų ir problemų, pavyzdžiui:
- gali didėti vystymo kaštai (mokamos palūkanos bankui) dėl ilgesnio paskolos vystymui grąžinimo termino;
- apribojama galimybė parduoti patalpas nebaigtame statyti pastate kaip investicinį objektą.
Šie įstatymo pakeitimai įsigalioja nuo 2024 m. sausio 1 d.
Rekonstruojamam pastatui galės būti keliami naujos statybos reikalavimai
Pagal naująjį reguliavimą, jeigu rekonstruojant pastatą jo tūris bus didinamas daugiau nei 100 %, tokiam pastatui bus taikomi teisės aktuose ir teritorijų planavimo dokumentuose numatyti naujo statinio projektavimui ir statybai keliami reikalavimai.
Šie pakeitimai sumažins galimybes rekonstruoti pastatus kultūros paveldo vietovėse, saugomose teritorijose, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus atitinkamoje teritorijoje nebus leidžiama nauja statyba.
Šie įstatymo pakeitimai įsigalioja nuo 2023 m. lapkričio 1 d.
Regioninė architektūros taryba galės vertinti projekto atitiktį esminiams statinio architektūros reikalavimams
Jeigu savivaldybės administracija, tikrindama statinio projektą, nustatys galimus esminių statinio architektūros reikalavimų pažeidimus (pavyzdžiui, statinys nedera prie kraštovaizdžio, architektūros sprendiniai neatitinka statinio paskirties, architektūriniai sprendiniai nesudaro darnios, bendros visumos), savivaldybė galės prašyti regioninės architektūros tarybos įvertinti ir pateikti išvadą, ar statinio projektas atitinka šiuos reikalavimus.
Tokiu atveju savivaldybės administracijai skirtas statinio projekto tikrinimo terminas bus pratęsiamas 20 darbo dienų.
Šis įstatymo pakeitimas įsigalioja nuo 2023 m. gegužės 1 d.
Įstatyme apibrėžti kriterijai, pagal kuriuos turi būti nustatoma statinių paskirtis
Įstatymo pakeitimas numato, kad statinių paskirtis turi būti nustatoma pagal tai paskirčiai būdingus funkcinius, inžinerinius, socialinius, turtinių vienetų kiekio, užimamo sklypo ir kitus požymius. Kaip ir iki šiol, statinių klasifikavimą pagal jų naudojimo paskirtį nustatys Vyriausybės įgaliota institucija (Aplinkos ministerija).
Šis įstatymo pakeitimas įsigalioja nuo 2023 m. gegužės 1 d. Galima tikėtis, kad iki įstatymo įsigaliojimo bus pakeistas STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“. Diskutuojama, kad juo gali būti numatyta mažiau statinių (patalpų) paskirčių, nustatyti konkretesni statinio (patalpų) paskirtį apibrėžiantys reikalavimai ar net pastato turtinių vienetų kiekiai.
VTPSI nebeišduos statybos leidimo, kai projektui gaunami visi pritarimai
Nuo 2023 m. gegužės 1 d. nebebus galima kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) su prašymu išduoti statybą leidžiantį dokumentą, jeigu statytojas nesutinka su tuo, kad visiems statinio projektą tikrinusiems asmenims pritarus projektui, savivaldybės administracija atsisako išduoti statybą leidžiantį dokumentą.
Šie pakeitimai susiję su naujausia teismų praktika, kuomet buvo nuspręsta, kad VTPSI, išdavusi statybos leidimą, negali jo ir kitų statybos dokumentų ginčyti dėl ieškovo ir atsakovo sutapties. VTPSI teisminėse bylose laikėsi pozicijos, kad ji atlieka statybos priežiūros ir kontrolės funkcijas, todėl VTPSI neva gali ginčyti savo pačios išduotą leidimą. Tokios VTPSI pozicijos teismai nepalaikė.
Nustačius, kad statybos leidimas išduotas neteisėtai, statybos darbai bus tęsiami statytojo rizika
Valstybinės priežiūros įstatymo pakeitimu įtvirtinta, kad VTPSI patikrinimo aktu nustačius, jog statybą leidžiantis dokumentas išduotas neteisėtai, statybos darbai, tęsiami nepašalinus pažeidimų, bus atliekami statytojo rizika. Apie tai, kad pasirašytas patikrinimo aktas, kuriame konstatuota, jog statybą leidžiantis dokumentas išduotas neteisėtai, VTPSI ne vėliau kaip kitą darbo dieną informuos Registrų centrą dėl įrašo Nekilnojamojo turto registre padarymo.
Įsigaliojus šiems pakeitimams, įstatymo lygmeniu statytojui perkeliama rizika, susijusi su statybos darbų tęsimu, nepašalinus VTPSI patikrinimo akte užfiksuotų pažeidimų.
Šis įstatymo pakeitimas įsigalioja nuo 2023 m. gegužės 1 d.
Statytojo teisė pašalinti VTPSI nustatytus pažeidimus ir galimybė sudaryti taikos sutartį iki teismo
Pagal Valstybinės priežiūros įstatymo pakeitimus numatyta, kad VTPSI nustačius, jog statybą leidžiantis dokumentas yra išduotas neteisėtai, statytojas turi teisę per 3 mėnesius nuo patikrinimo akto pasirašymo dienos, pašalinti nustatytus pažeidimus, išskyrus atvejus, kai pagal imperatyvias teisės normas pažeidimų pašalinimas nėra galimas.
Taip pat nustatyta, kad jeigu per 3 mėnesių terminą dėl objektyvių aplinkybių pažeidimai negali būti pašalinti, tačiau už jų šalinimą atsakingi asmenys sutinka ir siūlo juos šalinti geranoriškai, tarp VTPSI ir atsakingų asmenų gali būti sudaroma taikos sutartis dėl pažeidimų šalinimo, kuri teikiama tvirtinti teismui.
Jeigu pažeidimai per 3 mėnesių terminą nepašalinami, VTPSI per vieną mėnesį nuo 3 mėnesių termino pasibaigimo dienos kreipiasi į teismą dėl statybą leidžiančio dokumento galiojimo panaikinimo, išskyrus kai yra įsigaliojusi teismo nutartis dėl taikos sutarties patvirtinimo.
Šie įstatymo pakeitimai įsigalioja nuo 2023 m. gegužės 1 d.
Kiti nuo 2023 m. gegužės 1 d. įsigaliosiantys Statybos įstatymo pakeitimai:
- Tik fiziniai asmenys turės ūkio būdu atlikti statinių paprastąjį remontą, statyti naują, rekonstruoti, remontuoti ar griauti vieną vieno buto gyvenamąjį namą iki 300 kv. metrų ar nesudėtingąjį statinį ir jų priklausinius viename žemės sklype;
- Statybą leidžiantis dokumentus bus reikalingas ne tik keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato paskirtį, bet ir keičiant nesudėtingojo pastato paskirtį į gyvenamąją;
- Pakeista įmokos už savavališką statybą apskaičiavimo formulė ir principai. Daugeliu atvejų įmoka už savavališką statybą gali tapti mažesnė;
- Teisę rengti ir išduoti nacionalinius techninius įvertinimus turės ne tik Lietuvos Respublikoje įsteigti juridiniai asmenys, bet ir visoje Europos Sąjungoje, Šveicarijoje ar kitose Europos ekonominės erdvės valstybėse įsikūrusios techninio vertinimo įstaigos.
