Praėjus daugiau kaip mėnesiui po 2022 m. kovo 1 d. įsigaliojusių Žemės įstatymo pakeitimų, Vyriausybė priėmė juos įgyvendinančius poįstatyminius teisės aktus.

Nuo šių metų balandžio 7 d. įsigaliojo Vyriausybės nutarimo Nr. 260 pakeitimas Nr. 322 (toliau – Pakeitimas), atnešęs ne vieną naujovę. Mūsų Nekilnojamojo turto ir statybos komanda parengė svarbiausių pokyčių apžvalgą.

Atlyginimas už statybą valstybinėje žemėje – esminės nuostatos

Išsinuomotuose sklypuose bus galima vykdyti naujos statybos ir statinių rekonstravimo darbus, jeigu nuomos terminas ilgesnis kaip treji metai. Turi būti statoma neviršijant sklypo ar jo dalies dydžio, nustatyto esamiems statiniams eksploatuoti.

Už teisę statyti arba rekonstruoti valstybinėje žemėje reikės mokėti atlyginimą (išskyrus atvejus, kai žemė nuomojama ne pagal Žemės įstatymo 9 str. 6 d. 1 p., o kitais pagrindais). Atlyginimo gali nemokėti tie, kurie spėjo pradėti statybą leidžiančio dokumento (toliau – SLD) gavimo administracinę procedūrą iki 2022 m. kovo 1 d.

Atlyginimą skaičiuos valstybinės žemės patikėtinis – Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT), o pats atlyginimas mokamas į valstybės ir savivaldybės biudžetą lygiomis dalimis.

Atlyginimas mokamas iki SLD išdavimo (ar statybos pradžios, kai SLD nereikia), o atlyginimo dydis nustatomas kaip procentinė dalis nuo žemės sklypo (ar jo dalies) vidutinės rinkos vertės, nustatomos masinio vertinimo būdu.

Atlyginimas nemokamas už daugiabučių modernizavimą.

Atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje dydis

Atlygimo, kurį turi mokėti valstybinės žemės nuomininkas, norintis statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius, dydis nustatomas pagal Žemės įstatyme įtvirtintus tarifus:

Jeigu didėja ir užstatytas plotas, ir bendras plotas, atlyginimą sudaro atlyginimo už užstatyto ploto padidėjimą ir atlyginimo už bendro ploto padidėjimą suma, bet ne daugiau kaip 75 % vidutinės sklypo ar jo dalies vertės, išskyrus atvejį, kai bendro ploto padidėjimas atitinka užstatymo ploto padidėjimą (tokiu atveju atlyginimas mokamas už bendro ploto padidėjimą).

Pakeitimu išaiškinta, jog laikoma, kad bendro ploto padidėjimas atitinka užstatymo ploto padidėjimą, kai statinio (nepriklausomai nuo aukštų skaičiaus) ribos sutampa su užstatytu plotu, t. y. jokios patalpos, konstrukcinės statinio dalys ir kita negali būti už statinio ribų.

Atlyginimas už statybą valstybinėje žemėje: projekto keitimas ir naujas SLD nebaigus statybų  

Pakeitimu buvo atsakyta į klausimus, dėl kurių statytojams iki šiol trūko aiškumo:

  • Kai statytojas siekia pakeisti esminius projekto sprendinius ir dėl to turi būti gautas naujas SLD, šis leidimas išduodamas sumokėjus atlyginimo skirtumą, susidariusį už numatomo užstatymo ir (ar) bendro ploto padidėjimą. Taigi, nereikia mokėti viso atlyginimo iš naujo.
  • Taip pat numatoma galimybė, jog kai numatomas užstatymo ir (ar) bendras plotas sumažėja, statytojas turi teisę kreiptis į valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdančią instituciją dėl sumokėto atlyginimo dalies grąžinimo.
  • Kai  statytojas siekia pakeisti projekto, pagal kurį SLD išduotas iki 2022 m. kovo 1 d., sprendinius ir dėl to turi būti parengta nauja projekto laida bei gautas naujas SLD, šis leidimas išduodamas sumokėjus atlyginimo skirtumą, kuris susidaro už numatomo užstatymo ir (ar) bendro plotų padidėjimą. Kai numatomas užstatymo ir (ar) bendras plotas sumažėja arba nesikeičia, šiame punkte nurodytu atveju įmoka nemokama.

Pagrindinės žemės naudojimo paskirties / būdo keitimas

Įsigaliojus Pakeitimui, paaiškėjo, kad nuomos sutartyje yra ketinama numatyti konkrečias pagrindines žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdus, į kuriuos bus galima keisti išsinuomoto žemės sklypo paskirtį / būdą. Kol kas nėra aišku, kokią praktiką formuos valstybinės žemės nuomos procedūrą vykdančios institucijos ir kuo remiantis bei kokiu būdu valstybinės žemės nuomos sutartyse bus numatomos galimos žemės sklypo paskirtys / būdai.

Situacija gali būti nepalanki tuose žemės sklypuose, kuriems parengti detalieji planai numato konkrečią žemės sklypo paskirtį / būdą, tačiau pagal bendrąjį planą tose teritorijose numatyti „multifunkciniai“ sprendiniai. Tokiais atvejais valstybinės žemės nuomos sutartį gali tekti keisti net kelis kartus. 

Žemės nuomos mokesčio priedas – esminės nuostatos 

Svarbu pažymėti, jog žemės mokesčio nuomos priedas nėra tapatus atlyginimui už galimybę statyti / rekonstruoti statinius ar įrenginius – tai atskiras mokestis. Pagal dabartinį galiojantį reguliavimą, žemės nuomos mokesčio priedo dydis – 5 %.

Šis mokesčio priedas turės būti mokamas į savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, biudžetą. Savivaldybių tarybų teisė mažinti šį priedą arba visai nuo jo atleisti nėra numatyta teisės aktuose.

Žemės nuomos mokesčio priedas turės būti mokamas kartu su žemės nuomos mokesčiu ir turi būti sumokėtas iki atitinkamų kalendorinių metų lapkričio 15 d.

Priedas pradedamas mokėti esant šioms sąlygoms:

  1. suėjo 2 metų terminas nuo sprendimo pakeisti paskirtį / būdą; ir
  2. per šį laikotarpį nuomininkas nepateikia pranešimo NŽT apie naujų statinių ar įrenginių statybos / esamų statinių ar įrenginių rekonstravimo pradžią; ir
  3. NŽT per 20 darbo dienų nustačius, kad žemės sklype eksploatuojami esami statiniai ir vykdoma veikla pagal iki sprendimo pakeisti paskirtį / būdą priėmimo nustatytus paskirtį / būdą.

Jei patikrinimo metu būtų nustatyta, kad sklypas apskritai nėra naudojamas, taikomas ne žemės nuomos mokesčio priedas, o inicijuojamas valstybinės žemės nuomos nutraukimas.

„Nauji“ nuomos sutarčių nutraukimo pagrindai 

Pakeitimu įtvirtini „nauji“ valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindai, kuriems esant NŽT gali nutraukti galiojančią valstybinės žemės nuomos sutartį.

Pirmiausia, yra aiškiai užfiksuota, kad nustačius, jog statiniai nenaudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą tiesioginę paskirtį yra duodamas 2 metų laikotarpis šį pažeidimą ištaisyti. Jei per šį 2 metų laikotarpį pažeidimas nėra pašalinamas, nuomos sutartis gali būti nutraukta.

Kitas atvejis, kai nuomos sutartis galėtų būti nutraukta – jei per 2 metus nuo sprendimo pakeisti žemės naudojimo paskirtį / būdą priėmimo sklypas nepradedamas naudoti pagal pakeistus paskirtį / būdą, ir nenaudojamas ir pagal ankstesnę paskirtį / būdą. Svarbu, kad žemės naudojimo paskirties / būdo keitimo atveju yra taikoma speciali taisyklė, t.y. nuo pažeidimo užfiksavimo (kuris gali būti užfiksuotas ne anksčiau nei 2 metai nuo žemės naudojimo paskirties / būdo keitimo) nebėra suteikiamas papildomas  2 metų „pasitaisymo“ laikotarpis.

Jei nuomininkas nepradėjo naujų statinių ar įrenginių statybos / esamų statinių ar įrenginių rekonstravimo per 5 metus nuo sprendimo pakeisti paskirtį / būdą – nuomos sutartis gali būti nutraukta. Pažymėtina, kad valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimas yra siejamas su vėlavimu pradėti statybos darbus, tačiau teisės aktai nenumato jokio reikalavimo per kiek laiko tokie statybos darbai turėtų būti užbaigti ir statiniai pradėti eksploatuoti.

Svarbu pažymėti, kad aukščiau nurodyti terminai paskirties / būdo pakeitimo atvejais yra skaičiuojami nuo sprendimo pakeisti žemės naudojimo paskirtį / būdą priėmimo, o sklypų, kurių paskirtis / būdas pakeisti – iki 2022 m. kovo 1 d.