Latvijā reģistrēts uzņēmums pārdod lietotu nekustamo īpašumu Latvijā citam Latvijā reģistrētam uzņēmumam; abi uzņēmumi ir pievienotās vērtības nodokļa (PVN) maksātāji. Kādi nodokļi tiem jāpiemēro šim darījumam?
Uzņēmuma saimnieciskās darbības vajadzībām veikta preču, tostarp nekustamā īpašuma, pārdošana ir darījums, kam piemērojamas Pievienotās vērtības nodokļa likuma (PVN likums) normas.
Nekustamā īpašuma statuss PVN mērķiem
Pamatojoties uz PVN likuma 52.panta 1.daļas 24.punktā noteikto, nekustamā īpašuma pārdošana ir ar PVN neapliekams darījums. Izņēmums ir nelietota nekustamā īpašuma vai apbūves zemes pārdošana – tad darījumam jāpiemēro PVN 21%.
PVN likumā uzskaitītas “nelietota nekustamā īpašuma” definīcijas, līdz ar to visi pārējie nekustamā īpašuma veidi vispārīgi tiek uzskatīti par lietotu nekustamo īpašumu. Ministru kabineta (MK) noteikumu Nr.17 “Pievienotās vērtības nodokļa likuma normu piemērošanas kārtība un atsevišķas prasības pievienotās vērtības nodokļa maksāšanai un administrēšanai” 52.punktā noteikts, ka nekustamā īpašuma daļas (tostarp dzīvokļu, mākslinieku darbnīcu un neapdzīvojamo telpu) pārdošanai PVN tiek piemērots tieši pēc tādiem pašiem principiem, proti, lietots vai nelietots nekustamais īpašums.
Savukārt atbilstoši PVN likuma 1.panta 1.apakšpunktam apbūves zeme ir zemesgabals, kura apbūvei vai inženierkomunikāciju izbūvei tajā vai kuram domāto ceļu, ielu vai inženierkomunikāciju pievada izbūvei izsniegta būvatļauja pēc 2009.gada 31.decembra. Zemes atbilstība PVN likumā noteiktajai apbūves zemes definīcijai ir atkarīga arī no tā, vai zemesgabalam nav mainīts lietošanas mērķis.
Lai noteiktu atbilstību lietota vai nelietota nekustamā īpašuma statusam, tiek vērtēts konkrētais pārdošanas objekts – nekustamais īpašums (tai skaitā ēka, būve vai tās daļa un ar tām saistīta zemes vienība vai daļa). Līdz ar to, pārdodot ēku, būvi vai tās daļu, jāvērtē ne tikai nekustamā atbilstība šim statusam, bet arī ēkai, būvei vai tās daļai piekrītošās zemes vienības (daļas) statuss. Tādējādi, ja pārdošanas darījuma brīdī ēkai ir lietota nekustamā īpašuma statuss, bet ar šo īpašumu saistītajai zemes vienībai ir apbūves zemes statuss (izsniegta būvatļauja), tad nekustamais īpašums PVN piemērošanas mērķiem varētu kvalificēties kā nelietots nekustamais īpašums.
Ar PVN apliekamā vērtība
Saskaņā ar PVN likuma 37.panta 1.daļu ar PVN apliekamā vērtība nelietota nekustamā īpašuma un apbūves zemes pārdošanas darījumā ir atlīdzība par pārdoto nekustamo īpašumu. Ja tiek pārdots nelietots nekustamais īpašums (tostarp zeme vai tās daļas), PVN piemēro visai nekustamā īpašuma pārdošanas darījuma vērtībai.
Ja tiek pārdots atjaunots, rekonstruēts vai restaurēts nelietots nekustamais īpašums, šī paša panta 2.daļā noteikts, ka ar PVN apliekama starpība starp nekustamā īpašuma pārdošanas vērtību un tā vērtību pirms atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas darbu uzsākšanas.
PVN regulējošos normatīvajos aktos nav minēti konkrēti principi, kā nosakāma īpašuma vērtība pirms tā pārbūves, lai varētu noteikt ar PVN apliekamo daļu. Pēc būtības šī vērtība varētu būt arī neatkarīga nekustamā īpašuma vērtētāja vērtējums, bilances vai kadastrālā vērtība, bet ar nosacījumu, ka tā pēc iespējas patiesi atspoguļo īpašuma vērtību pirms faktiskās pārbūves darbu uzsākšanas. Tādējādi, katrs gadījums jāvērtē atkarībā no konkrētās situācijas un nekustamā īpašuma darījuma apstākļiem.
Atbilstoši PVN likuma 37.panta 4.daļai, ja tiek pārdots nekustamais īpašums, kura sastāvā ir tādas ēkas, būves vai telpu grupas, kas ir atsevišķs kadastra objekts un atbilst nelietota nekustamā īpašuma statusam, tad ar PVN ir apliekama atlīdzība par šo nelietoto nekustamo īpašumu, izmantojot proporcionalitātes principu, ņemot vērā tā attiecību pret visu nekustamo īpašumu. Šādā situācijā, aprēķinot ar PVN apliekamo vērtību, var tikt ņemta vērā nelietotā nekustamā īpašuma daļa no kopējā nekustamā īpašuma platības, kā arī uz to proporcionāli attiecināmās izmaksas.
Ar pilno rakstu varat iepazīties šeit.
Raksta autore: Kristīne Erele, SIA “Sorainen ZAB”, vecākā nodokļu menedžere
