Vai Zillow.com var atrisināt samilzušo kadastrālās vērtēšanas problemātiku nekustamā īpašuma nodokļa vajadzībām?
Neksutamā īpašuma nodoklis un ar to saistītās problēmas
Nekustamā īpašuma nodoklim (NĪN) šobrīd ir 2 lielas problēmas:
- Nenoteiktība. Investori neieguldīs naudu tirgū, kur nav skaidrības par to, kas notiks ar NĪN bāzi – vai un kad kadastrālās vērtības pielīdzinās 85% no tirgus vērtības.
- Kadastrālās vērtēšanas sistēma. Sistēma ir pārāk sarežģīta un novecojusi, kas neļauj nodokļu maksātājam pašam aprēķināt sava īpašuma kadastrālo vērtību – izturīgākie entuziasti apstāsies apmēram pusē no aprēķina formulas, kas sastāv no vairāk kā 20 komponentēm. Rezultātā, ja atvērsiet kadastrs.lv, viena kvartāla ietvaros Rīgā nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība (līdz ar to – arī NĪN) līdzīgiem nekustamiem īpašumiem var atšķirties pat vairāk kā divkārši. Aprēķināt formulas katram īpašumam droši vien ir manuāls darbs, kas nav paveicams ne viena, ne divu gadu laikā.
Problēma iz dzīves
Problēmas ar sistēmu pierādījās jau pirms daudziem gadiem, kad pat MK noteikumu grozījumos ieviestās izmaiņas aprēķina formulā VZD neieviesa praksē. Rezultātā klients par savu infrastruktūras objektu bija pārmaksājis NĪN vairāk kā 3x. Pēc gadiem ilgas tiesvedības klients savu nodokli atguva, jo viņam radās aizdomas par nepamatoti augstu NĪN un mūsu nekustamā īpašuma juristiem ar lielām pūlēm izdevās izburties cauri formulai un konstatēt aprēķina kļūdu. Kā odziņa visam bija vēl futbols starp pašvaldībām un VZD par to, kurš pie visa vainīgs un kuram tad par šo skādi jāmaksā. Tiesa nolēma, ka jāmaksā pašvaldībām.
Kas ir Zillow.com?
Aptuveni pirms gada jau rakstīju, kā Francijas nodokļu administrācija sāka izmantot Google Earth pakalpojumus, lai noteiktu nereģistrētus baseinus, par kuriem būtu jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis. Tātad, tehnoloģijas un risinājumi jau ir tur ārā.. Domāju, ka to pasaulē ir daudz, tik vajag pameklēt. Uz vienu no tādiem nesen uzdūros, lasot grāmatu par.. NĪN priekšteci – logu nodokli Anglijā (1697.-1851.g.). Tur minēts, ka mūsdienās logu lūriķu (cilvēkus, kas uzskaita mājas logus nodokļu vajadzībām) profesiju aizstāj zillow.com.
Apjomi un metodoloģija – publiski
Izskatās, ka šī kompānija pagaidām strādā vien ASV, bet kā neliels privāts uzņēmums var izdarīt to, ko Latvijā nevar VZD? Uzņēmums ASV aprēķina vērtības vairāk kā 100 miljoniem nekustamo īpašumu un izmanto savām tehnoloģijām mākslīgo intelektu (machine learning). Viņi ir arī publiskojuši savu aprēķinu metodoloģiju, kas šim blogam būtu pārāk detalizēta informācija. Novērtēšanas algoritms pat izslēdz darījumus, kas nav reprezentatīvi attiecībā uz to, kas tiek uzskatīts par pilnas vērtības, nesaistītu pušu darījumu starp pircēju un pārdevēju. Formula neietver tādus darījumus kā rokasnauda vai īpašuma pārdošana un nodošana ģimenes ietvaros.
Kam noder šī uzņēmuma pakalpojumi?
Viņi paši raksta, ka šīs vērtības var aprēķināt pat jebkuram māju kopumam, piemēram, tām, kas atrodas vērtspapīrotā hipotēkas fondā, mājokļu REIT portfelī vai skolas rajona īpašuma nodokļa bāzē. Tādēļ šī uzņēmuma pakalpojumus iecienījuši arī banku sfērā, ne tikai tad, kad nekustamā īpašnieks vēlas saprast, par cik varētu pārdot savu māju. Zillow formula ik pa laikam tiek aktualizēta, lai ietu kopsolī ar inovācijām un tehnoloģijām.
Ko darīt?
Viens variants būtu t.s. quick fix – iet igauņu pēdās un atcelt NĪN ēkām. Zemei tomēr ir vieglāk nosakāma bāzes vērtība. Tomēr VZD speciālistu izvērtēšanas vērti ir arī zillow.com un Francijas administrācijas piemēri – te ir kontakti, kur zillow paši piedāvā sazināties ar viņu ekonomistiem, lai apspriestu viņu metodoloģiju. Diez vai tas prasa daudz – painteresēties visu ES valstu u.c. progresīvākajās administrācijās par tur jau gataviem riteņiem. Jāpiebilst, ka zillow nav mūsu klients, bet mani tik interesē risinājumi, kas var uzlabot visiem dzīvi.
