Saistībā ar Euribor likmes pieaugumu ir aktivizējušās diskusijas par nepieciešamību veicināt pārkreditēšanu, tas ir, iespēju aizņēmējam viegli pārfinansēt savas kredīta saistības no vienas bankas uz citu.
Kredītņēmēju mobilitāte Latvijā ir zema
Pastāvot lielākai aizņēmēju mobilitātei, saasinātos arī finansētāju (ieskaitot ārvalstu finansētāju) konkurence, jo aizņēmējs varētu vieglāk pāriet pie tā finansētāja, kura piedāvātie kredīta noteikumi (piemēram, procentu likme, termiņi) ir labāki.
Par aizņēmēju mobilitāti un tās šķēršļiem pēdējā laikā ir runājusi gan Latvijas Banka, gan Patērētāju tiesību aizsardzības centrs. Atbilstoši Latvijas Bankas sniegtajiem datiem vairāk nekā 97% hipotekāro kredīta ņēmēju kredītu pilnībā atmaksā tajā bankā, kurā viņi to ir savulaik paņēmuši (tas ir, pārkreditējas 2-3%). Savukārt citās Eiropas Savienības valstīs kredītņēmēju mobilitāte sasniedz pat 35%.
Lai arī patreiz esošā publiskā diskusija vairāk skar hipotekāros kredītņēmējus, kas ir fiziskas personas, patērētāji, tomēr šī kredītņēmēju mobilitāte ir aktuāla arī citām aizņēmēju grupām, piemēram, uzņēmumiem, ar kuriem strādājam ikdienā.
Uzņēmējiem kā kredītņēmējiem tas ir pat vēl aktuālāk, jo patērētājus noteiktos gadījumos aizsargā likums (piemēram, ierobežojot vai pat aizliedzot piemērot pārkreditācijas komisijas maksas). Šajā rakstā minēsim dažus ieteikumus no savas praktiskās pieredzes par faktoriem, kuru novēršana, mūsu ieskatā, veicinātu kredītņēmēju mobilitāti.
Kas ir ieviests, lai veicinātu pārkreditāciju
Vispirms par labajām lietām – Finanšu nozares asociācija sadarbībā ar Latvijas bankām ir izstrādājušas procedūru pārkreditācijai, vienotas pārkreditācijas līgumu formas. Tas atvieglo pārkreditācijas procesu; starp iesaistītajām bankām nav ilgstošas sarunas par to kā notiks refinansēšanās, nodrošinājumu (hipotēkas, komercķīla, galvojumi) maiņa, pārreģistrācija publiskos reģistros.
Mēs no savas puses aicinātu Latvijas bankas šo procesu izmantot arī tajos pārkreditācijas gadījumos, kad otra iesaistītā puse nav Finanšu nozares asociācijas biedrs (piemēram, ārvalstu finansētājs, kreditēšanas pakalpojumu sniedzējs, kas nav Latvijas banka), jo no savas pieredzes esam redzējuši gadījumus, kad Latvijas banku prakse šeit atšķiras.
Ja aizņēmējam ir tehniskas iespējas (kvalificēts e-paraksts, Smart-ID aplikācija), tad arī tas atvieglo pārkreditācijas procesu, jo lielākajā daļa gadījumu Latvijas bankas akceptē līgumu parakstīšanu elektroniski. Savukārt, ja kredīts ir nodrošināts ar hipotēku, tad jauna nostiprinājuma lūguma parakstīšanai ir iespējams izmantot notāra pakalpojumus elektroniski un attālināti. Arī iespējas iesniegt gan Zemesgrāmatā, gan Komercķīlu reģistrā dokumentus elektroniski atvieglo pārkreditācijas procesu.
Valsts nodevas hipotēkas pārreģistrācijai
Valsts nodeva par jaunas hipotēkas reģistrāciju ir 0,1% no aizdevuma pamatsummas. No 2014. gada nepastāv šīs valsts nodevas maksimālais apmērs (iepriekš tas bija 1000 lati). Šo valsts nodevu parasti maksā aizņēmējs. Latvijas banku izmantotās refinansēšanās procesa ietvaros sākotnēji par labu jaunajam finansētājam tiek reģistrēta otrās kārtas hipotēka; pēc tam, kad esošais kreditors saņem kredīta summas atlikumu, tad tiek dzēsta hipotēka, kas bija par esošajam finansētājam, un otrās kārtas hipotēka kļūst par pirmās kārtas hipotēku.
Būtiski ir uzsvērt, ka parasti kredīta atlikumu jaunais kreditors pārskaita esošajam kreditoram, tas ir, bez kredītņēmēja starpniecības. Par šo otrās kārtas hipotēku parasti arī ir jāmaksā valsts nodeva 0,1% apmērā no jaunā kredīta summas. Mūsu ieskatā šī ievestā prakse nav ekonomiski pamatota un būtu jāmaina.
Pārkreditācijas ekonomiskā būtība ir, ka realitātē netiek izsniegts jauns kredīts, bet jaunais finansētājs pārņem esošā kreditora tiesības par jau izsniegto kredīta summu. Par šo izsniegto kredītu valsts nodeva jau ir tikusi samaksāta, reģistrējot esošo hipotēku. Esošās prakses ietvaros par vienu un to pašu kredīta summu atkārtoti tiek maksāta valsts nodeva. Mūsu ieskatā par pārkreditāciju būtu piemērojama tikai valsts nodeva (apm. 30 eiro apmērā), kas jāmaksā par ķīlas tiesības grozījumiem.
Savukārt, ja jaunais kredīts ir izsniegts par lielāku summu nekā refinansētā kredīta summa, tad valsts nodeva būtu maksājama 0,1% apmērā par palielināto kredīta summas apmēru. Līdzīgu viedokli jau 2021. gadā ir paudusi Tieslietu ministrija, sniedzot komentārus par Ministru kabineta rīkojuma projektu “Par Finanšu sektora attīstības plānu 2021. – 2023.gadam un Finanšu sektora attīstības plāna 2021.- 2023.gadam projektu”.
Valsts nodevu nevajadzētu iekasēt divreiz
2022. gadā izsniegtā vidējā hipotekārā kredīta summa bija 80 tūkstoši euro; 2023. gada vasarā šī summa bija jau ap 90 tūkstoši euro. Daļai Latvijas iedzīvotāju 60 eiro summas atšķirība var nešķist nozīmīga, bet pie palielinātas aizņēmēju mobilitātes šī valsts nodeva, kas ir maksājama papildu vēl citām pārkreditācijas izmaksām, būs nepamatota izmaksa konkrētajai mājsaimniecībai, un mērogojot, visai tautsaimniecībai.
Juridiskām personām, kur kredīta summas ir lielākas, šī atšķirība ir vēl ievērojamāka. Jo īpaši tas ir redzams lielos pārkreditācijas darījumos, kur kredīta summas ir miljonos euro, kur aizņēmējam par to pašu kredītu atkārtoti ir jāmaksā vairāku tūkstošu eiro valsts nodeva. Vienu uzskatāmu piemēru redzējām pavisam nesen.
Viens no mūsu klientiem veica pārkreditāciju vairākus desmitus miljonu euro lielam kredītam. Lai gan ekonomiskā būtība nebija jauna kredīta saņemšana, bet gan esošo saistību pārvešana uz citu kreditoru, mūsu klientam tas papildus izmaksāja attiecīgi vairākus desmitus tūkstošu euro par to, ka viena hipotekārā kreditora vietā iestājas cits.
Uzskatāmāk šo parāda arī situācija, ka, ja pārkreditācija juridiski tiktu noformēta kā grozījumi kredīta līgumā vai tā pārjaunojums, tad tiktu piemērota valsts nodeva par ķīlas grozījumiem. Nevajadzētu pastāvēt situācijai, kad pie viena un tā pašā darījuma (pārkreditācija), bet mainoties darījuma noformēšanas dokumentācijai, būtiski mainās valsts nodevas apmērs.
Papildu ierosinātu arī noteikt maksimālos valsts nodevas hipotēkas reģistrācijai apmērus (piemēram, 2000 eiro apmērā). Tas būtu svarīgi liela apmēra kredīta darījumiem.
Kā minējām iepriekš, atzinīgi ir vērtējams ieviestais elektroniskais pakalpojumu par notāru pakalpojumu izmantošanu attālināti. Tajā pašā laikā praksē esam saskārušies ar situāciju, kad notāru ir iespējams pieteikt ātrākais pēc 2 nedēļām.
Ja aizņēmēja valdes locekļi atrodas ārvalstīs, tad praktiskas problēmas rada arī Latvijas notāru izvirzītās prasības par ārvalsts notāru izdotām pilnvarām nostiprinājuma lūgumu parakstīšanai. Tiek prasīti noteikta veida apliecinājumi no ārvalsts notāriem, kā arī attiecībā uz valstīm, kur nav latīņu tipa notariāts (piemēram, skandināvu valstis, Kipra, Anglija, ASV), izvirzot vēl papildu prasības iesaistīt kvalificētu juridiskās profesija pārstāvi.
Saistībā ar šīm prasībām regulāri saņemam neizpratnes pilnus jautājumus no mūsu klientiem, kuri darbojas vairākās valstīs, jo citviet attiecībā uz ārvalstīs izdotām pilnvarām netiek izvirzītas tik stingras un dažreiz pat grūti izpildāmas prasības.
Piemēram, vienā situācijā par lūgto pilnvaras formu no Vācijas notāra saņēmām neizpratnes pilnu jautājumu, jo Vācijā šādu formu parasti izmantojot tikai mantošanas darījumos. Mūsu ieskatā šī problēma būtu risināma Tieslietu ministrijai kopā ar Zvērinātu notāru padomi izstrādājot liberālāku regulējumu ārvalstīs izdotām pilnvarām vismaz komersantiem, izvērtējot kā šis jautājums tiek regulēts citās valstīs.
Attiecībā uz pārkreditāciju, kad jaunais finansētājs ir kredītiestāde, ierosinātu izvērtēt iespēju, ka nostiprinājuma lūgumu par hipotekārā kreditora maiņu, kas parakstīts ar normatīvajos aktos par elektroniskajiem dokumentiem noteiktajā kārtībā un neiesaistot notāru, iesniedz jaunais finansētājs Zemesgrāmatu likuma 56.1 panta noteiktajā kārtībā (līdzīgi kā tas ir kredītiestādes uzņēmumu pārejas gadījumā vai, ja tiek dzēsta hipotēka).
Publiski tiek minēts, ka banku komisijas par jauno kredīta līgumu kavē kredītņēmēju mobilitāti. Tomēr attiecībā uz personām, kas nav patērētāji (piemēram, juridiskas personas, pašnodarbinātie), šķērslis mobilitātei ir arī esošās bankas komisijas par refinansēšanu. Lielāko Latvijas banku mājas lapās publicētie cenrāži paredz šīs komisijas 0,5% – 2% apmērā, lielā daļa gadījumu arī nosakot minimālo komisijas apmēru.
Papildu vēl bankas var piemērot komisijas maksu par pārkreditācijas dokumentu sagatavošanu, kas katrā gadījumā var atšķirties un attiecībā uz lielāka apmēra kredītiem tā var būt vairāku tūkstošu euro apmērā. Attiecībā uz liela apmēra kredītiem šis būtu viens no līguma sarunu jautājumiem ar banku, noslēdzot kredīta līgumu. Savukārt attiecībā uz maziem, vidējiem uzņēmumiem šeit būtu ieteicams arī pārdomāt par samazinātu komisijas maksu piemērošanu.
Publiski ir arī izskanējis, ka mobilitāti ietekmē arī Latvijas banku koncentrācija. Lai veicinātu ārvalstu finansētāju iesaisti, kas pārsvarā būtu uz liela apmēra darījumiem, no savas puses rosinātu iekļaut Komercķīlu likumā līdzīgu noteikumu kā Zemesgrāmatu likumā, ka komercķīlas reģistrācijas noteikumam var nepievienot dokumentu, no kura izriet nodrošināmais prasījums, ja komercķīlas līguma satur būtiskos noteikumus par saistību, ko nodrošina komercķīla (tas ir, informācija par konkrēto līgumu, ko nodrošina komercķīla).
Tas atceltu nepieciešamību saistības galvenos līgumus tulkot. Pašlaik pārrobežu darījumos komercdarījumu sfērā, kur pilnīgi normāla prakse būtu, piemēram, aizdevuma līgums vai obligāciju dokuments uz 100 vai 150 lapām, tik liela apjoma tulkojums rada nesamērīgu un nevajadzīgu slogu laika un naudas ziņā darījuma kopējām izmaksām.
Mūsdienu apstākļos, neapšaubot sankciju piemērošanas jautājumu, tomēr bažīgu rada plānotie grozījumi Zemesgrāmatu likumā, kurus 21.09. Saeima nodeva komisijām, par pienākumu ārvalstī reģistrētām personām iesniegt reģistrācijas vietas valsts kompetentās iestādes izsniegtu apliecinājumu par šī personas patiesā labuma guvējiem (likumprojekta nr. Nr: 349/Lp14).
Mums kā praktiķiem jautājumus rada šo grozījumu praktiskā izpilde attiecībā uz ārvalstu finansētājiem, kur informāciju par patiesā labuma guvējiem nav iespējams noskaidrot (jo, piemēram, akcijas tiek kotētas biržā vai tas pieder valstij) vai arī praktiski ir apgrūtinoši saņemt nepieciešamo informāciju, kad informācijas reģistros par patiesā labuma guvējiem netiek atainota.
Šāda dubulta sankciju atbilstības nodrošināšana ir teorētiski laba, jo nenoliedzami vēl jo vairāk samazina sankciju pārkāpuma risku, bet praktiski ieguvums atkal nebūs samērojams ar papildus slogu komersantiem darījuma īstenošanai Latvijā. Sankciju risku tādās situācijās jau pārvalda darījuma finanšu starpnieki un galu galā iesaistītie juridiskie konsultanti citos līmeņos, kam vajadzētu būt pietiekamiem. Pārcenšoties ar citur neredzētām atbilstības prasībām, mēs atkal padarām Latviju mazāk pievilcīgu likumīgam biznesam.
