“Pirms dzīvokļa iegādes aprunājieties ar kaimiņiem par to, kā lietas notiek. Papīrs pacieš visu, bet būtiskais ir, ar cik lielām rūpēm nama pārvaldnieks pieiet īpašuma uzturēšanai, lai tas kalpotu ilgi un labi,” tā raidījumā “Tiesības zināt” izteicās zvērināts advokāts, ZAB “Sorainen” partneris Jorens Jaunozols. Ar viņu apspriedām, kādi ir biežākie “zemūdens akmeņi” izvēloties nama apsaimniekotāju, kādi ir apsaimniekotāja pienākumi un kā piespiest viņu tos pildīt, ja darba kvalitāte neapmierina.
Kas ir nama pārvaldnieks?
Filozofiski runājot, īpašniekiem pašiem ir pienākums pārvaldīt sev piederošo ēku. Nama pārvaldnieks ir persona, kuru īpašnieki pilnvaro šim darbam, un viss, ko pārvaldnieks dara, notiek īpašnieku vārdā. Dzīvojamo māju pārvaldīšanu regulē atsevišķs likums. Ja ēka ir mazāka par 1500 kvadrātmetriem, paši īpašnieki var nodibināt biedrību ēkas pārvaldīšanai vai brīvi izvēlēties, kurai personai uzticēt šo darbu. Ja ēka ir lielāka, tad jāalgo cilvēks, kas izpilda specifiskas kvalifikācijas prasības, proti apguvis attiecīgo izglītību Rīgas Tehniskajā universitātē.
Pārvaldnieka pienākumus nosaka daļēji likums, daļēji paši īpašnieki, slēdzot līgumu ar pārvaldnieku. Proti, ir likumā noteiktās minimālās apsaimniekošanas prasības – ja pārvaldniekam jādara, kas vairāk, to lemj īpašnieki. Starp obligātajām darbībām ietilpst komunālo pakalpojumu nodrošināšana, ugunsdrošība, sanitāro prasību ievērošana – ja tās nepilda, var tikt pie administratīvā soda.
Nama pārvaldnieks darbojas īpašnieku uzdevumā, attiecīgi pašrocīgi tas nevar lemt veikt kādus uzlabojumus, kā kāpņutelpas remonts, lai pēc tam piestādītu rēķinu īpašniekiem. Izņēmums ir avārijas situācijas – tad, lai lemtu par novēršanu, nav jāsasauc visu īpašnieku kopība. Viņiem gan izmaksas būs jāsedz tik un tā, jo likums paredz, ka rūpes par ēkas stāvokli ir īpašnieku atbildība.
Ja jūs neapmierina nama pārvaldnieka darbs …
Ko darīt, ja neesmu apmierināts ar pārvaldnieka darbu, bet īpašnieku kopību sasaukt viņa atcelšanai nesanāk? Atkarīgs no situācijas, proti no tā, kas rakstīts līgumā. Ja tajā ir iekļauti specifiski individuālo dzīvokļu īpašnieku aizsardzības mehānismi, izmanto tos. Preventīvi, lai novērstu ilgstošus strīdus, ieteicams īpašnieku kopības līgumā ar pārvaldnieku iecelt kādu vienu uzraugu no īpašniekiem, kurš vērtēs, ka pārvaldnieks pilda savus pienākumus.
Jaunozols brīdināja – praksē ir novēroti nepatīkami kāzusi, kas rodas, ja, pērkot dzīvokli, iepriekš gana labi neizpēti, kas ir nama pārvaldnieks. Sevišķi bieži ar to sanāk saskarties nelielās jaunās ēkās, kur pats īpašuma attīstītājs pilda pārvaldnieka funkciju. Mēdz būt, ka šāds attīstītājs pieņem lēmumus vienpersoniski, un kaut arī labi attīstītāji pieņem labus lēmumus, ir gadījumi, kad attīstītājs nelāgi izmanto varu, kas rodas no tā, ka tam pieder lielākā daļa ēkas, piemēram, bieži ceļot apsaimniekošanas maksu. Tādos gadījumos nekas cits neatliek, kā iet uz tiesu.
Kad apsaimniekotājs var prasīt papildu naudu no dzīvokļu īpašniekiem? Tad, ja tas ir atrunāts līgumā. Piemēram, remonta uzkrājumu apsaimniekotājs nevar izlemt veidot vienpersoniski.
Noskatītes pilno Jorena Jaunozola sarunu ar Kārli Arāju varat šeit.
