Uzņēmums iegādājas daudzdzīvokļu ēku, kurā dzīvo īrnieki. Kā uzņēmumam rīkoties, ja tas nevēlas turpināt noslēgtos īres līgumus, jo ir citi plāni ēkas attīstībai? Vai uzņēmumam ir tiesības īres līgumus lauzt? Vai iespējams iegādāties īpašumu bez šiem noslēgtajiem īres līgumiem?

Raksta autore Elīna Beloraga, SIA “Sorainen ZAB”, juriste

Līdzautors: Jorens Jaunozols, SIA “Sorainen ZAB” partneris, zvērināts advokāts

Lai saprastu, vai jaunajam īpašniekam, iegādājoties īpašumu, ir tiesības vienpusēji izbeigt iepriekš noslēgtos īres līgumus, svarīgi noskaidrot divus jautājumus:

  • kad attiecīgais īres līgums ir noslēgts;
  • vai no īres līguma izrietošās īres tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā.

Kad noslēgti īres līgumi?

Pirms 2021.gada 1.maija

Īres līguma noslēgšanas datums nosaka tā izbeigšanai piemērojamos normatīvos aktus, precīzāk – piemērojamos “jaunā” Dzīvojamo telpu īres likuma, kas stājās spēkā 2021.gada 1.maijā, pantus. Šķiet, ka sabiedrībā nepamatoti izplatījies mīts, ka līdz ar jaunā īres likuma pieņemšanu iepriekš noslēgtie īres līgumi vairs nav jāņem vērā. Tā nav.

Ja īres līgums ir noslēgts līdz 2021.gada 30.aprīlim, jaunā īres likuma pārejas noteikumi ierobežo īrēto telpu jauno īpašnieku izbeigt šādu līgumu arī tad, ja tas nav ierakstīts zemesgrāmatā. Pārejas noteikumi konkrēti nosaka juridisko “spēles laukumu” attiecībā uz zemesgrāmatā neierakstītiem īres līgumiem, kas noslēgti līdz jaunā īres likuma spēkā stāšanās datumam:

  • izīrētajam un īrniekam ir pienākums ierakstīt īres līgumu zemesgrāmatā. Ja puses nevar par to vienoties labprātīgi, katra puse var celt prasību tiesā par līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā līdz 2026.gada 31.decembrim. Ja līgumā nav norādīts dzīvojamās telpas izīrēšanas termiņš, līgums tiek ierakstīts zemesgrāmatā līdz 2036.gada 31.decembrim (pārejas noteikumu 3.punkts);
  • ieguvējam īres līgums ir saistošs uz līgumā noteikto termiņu, bet ne ilgāk kā līdz 2026.gada 31.decembrim. Tomēr, ja ir celta prasība par līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā, īres līgums ieguvējam ir saistošs līdz:
    • šā tiesas nolēmuma spēkā stāšanās dienai,
    • līdz līgumā noteiktajam termiņam,
    • līdz tiesas nolēmumā noteiktajam līguma beigu termiņam, bet jebkurā gadījumā ne ilgāk kā līdz 2036.gada 31.decembrim (pārejas noteikumu 2.punkts);
  • ja īres līgums ir beztermiņa un abas puses nevar vienoties par turpmāko termiņu, tiesa to nosaka pēc sava ieskata uz laiku, kas nepārsniedz 10 gadus, bet ne ilgāku kā līdz 2036.gada 31.decembrim. Arī tādu īres līgumu, kuri līdz 2026.gada 31.decembrim nav grozīti vai par kuriem nav celta prasība tiesā, termiņš ir 2036.gada 31.decembris (pārejas noteikumu 5.punkts).

Pēc 2021.gada 1.maija

Savukārt, ja īres līgums ir slēgts, sākot ar 2021.gada 1.maiju, tā spēkā esamībai īpašnieku maiņas gadījumā ir izšķiroši, vai tas ir reģistrēts zemesgrāmatā.

Ja jā – līgums ir saistošs jaunajam īpašniekam un to var izbeigt tikai likumā noteiktajos gadījumos (kas pamatā ir saistīti ar īrnieka saistību pārkāpumiem vai dzīvojamās telpas lietošanas neiespējamību) vai arī uz abpusējas vienošanās pamata.

Savukārt, ja līgums nav reģistrēts zemesgrāmatā, īpašnieku maiņas gadījumā tas automātiski zaudē spēku, un, ja jaunais īpašnieks ir bijis informēts par īrniekiem īpašumā, viņam ir jāpaziņo īrniekiem, ka dzīvojamā telpa ir atbrīvojama divu mēnešu laikā (ja vien, protams, jaunais īpašnieks nevēlas noslēgt jaunu īres līgumu ar esošo īrnieku).

Ar pilno rakstu varat iepazīties šeit.