Praksē bieži nākas sastapties ar gadījumiem, kad nekustamais īpašums pieder nevis vienam, bet vairākiem īpašniekiem kopā – veidojas kopīpašums. Kas jāņem vērā, to izīrējot vai iznomājot?

Jūlija Triščuka, SIA “Sorainen ZAB” juriste

Kopīpašuma pastāvēšana veidojas tad, kad īpašuma tiesība uz vienu nedalītu lietu pieder vairākām personām nevis reālās, bet domājamās daļās. Tas nozīmē, ka lieta paliek nedalīta, bet starp kopīpašniekiem tiek sadalīts īpašuma tiesību saturs – gan tiesības rīkoties ar šo lietu un gūt no tās augļus, gan pienākums uzņemties ar šo lietu saistītos pienākumus. Kopīpašuma tiesība ir viens no īpašuma tiesību aprobežojumiem, jo neviens no kopīpašniekiem nevar rīkoties ar kopīpašumā esošo lietu bez pārējo kopīpašnieku piekrišanas, tādējādi aprobežojot īpašuma tiesību absolūto raksturu.

Kopīpašuma veidošanās

Lai gan kopīpašuma pastāvēšana rada apgrūtinājumu kopīpašniekiem un nereti kalpo par strīdus un domstarpību cēloni, praksē jaunas kopīpašuma attiecības veidojas diezgan bieži. Piemēram, kopīpašums bieži veidojas mantojuma ceļā, kad vairāki mantinieki kļūst par kopīpašniekiem aizgājēja atstātajai mantai. Kopīpašums mēdz veidoties laulības šķiršanas procesā, dalot laulāto kopīgo mantu. Kopīpašuma attiecības veidojas arī daudzdzīvokļu mājās, kuras nav sadalītas atsevišķos dzīvokļu īpašumos. Šādā gadījumā katram kopīpašniekam pieder domājamās daļas no visas mājas, kam saskaņā ar noslēgto lietošanas kārtības līgumu atbilst noteikta dzīvokļa lietošana. Šāda situācija bieži veidojas, piemēram, pirmskara daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās Rīgā, taču līdzīgi gadījumi mēdz būt arī jaunuzceltās dzīvojamās mājās. Tādējādi kopīpašuma attiecības praksē veidojas diezgan bieži, un kopīpašniekiem ir vai nu jāmācās sadzīvot savā starpā, vai jāizbeidz kopīpašuma pastāvēšana.

Rīcība ar kopīpašumu

Katra kopīpašnieka rīcību ar viņam piederošo kopīpašuma domājamo daļu ir jānošķir no rīcības ar visu kopīpašuma priekšmetu. Civillikums (CL) nosaka, ka katra kopīpašnieka domājamā daļa pieder vienīgi viņam pašam un viņš drīkst ar to visādi rīkoties, tai skaitā arī atsavināt vai ieķīlāt, ja vien šī rīcība līdz ar to neattiecas uz pārējo kopīpašnieku daļām. Tomēr rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Ja kāds kopīpašnieks rīkojas atsevišķi, nesaņemot pārējo kopīpašnieku piekrišanu, tad šāda rīcība nav spēkā, turklāt šādam kopīpašniekam rodas pienākums atlīdzināt pārējiem kopīpašniekiem zaudējumus, kas viņiem ir nodarīti ar šo nesaskaņoto rīcību.

Tādējādi katrs kopīpašnieks ir ierobežots savās tiesībās un nedrīkst aizskart pārējo kopīpašnieku intereses. Bez visu pārējo kopīpašnieku piekrišanas nevar ne apgrūtināt kopīpašuma priekšmetu ar lietu tiesībām, ne atsavināt to visā tā sastāvā vai pa daļām, ne jebkādi to pārgrozīt, ne arī iznomāt vai izīrēt. Turklāt lēmuma pieņemšana rīcībai ar kopīpašuma priekšmetu ir iespējama tikai ar pilnīgi visu kopīpašnieku piekrišanu, nevis ar balsu vairākumu, un katram kopīpašniekam ir veto tiesības neatkarīgi no viņa domājamās daļas lieluma.

Lietošanas kārtības līgums

Ja starp kopīpašniekiem ir noslēgts lietošanas kārtības līgums, katram kopīpašniekam ir lielāka rīcības brīvība ar savu kopīpašuma domājamo daļu. Ar lietošanas kārtības līgumu kopīpašnieki sadala, kuru kopīpašuma reālo daļu, piemēram, dzīvokli daudzdzīvokļu mājā, lietos katrs kopīpašnieks. Lietošanas kārtības līgumu kopīpašnieki reģistrē zemesgrāmatā.

Ja starp kopīpašniekiem ir noslēgts lietošanas kārtības līgums, katrs kopīpašnieks var rīkoties ar savu domājamo daļu, tostarp to izīrēt vai iznomāt, neprasot pārējo kopīpašnieku piekrišanu, ja vien tas neaizskar citu kopīpašnieku tiesības.

Tomēr, kā ir norādījis Senāts lietā SKC-561/2006, lietošanas kārtības līguma noslēgšana nenozīmē kopīpašuma reālu sadalīšanu un neatceļ ar likumu noteiktās kopīpašnieku tiesības un pienākumus. Kopīpašnieka lietošanā nodalīta kopējās lietas domājamā daļa nav šī kopīpašnieka patstāvīgs, atsevišķs īpašums un neatceļ kopīpašnieka pirmpirkuma un izpirkuma tiesības, kas noteiktas CL 1073.pantā. Ar kopīpašuma dalītas lietošanas noteikšanu kopīpašums neizbeidzas, tādēļ neizbeidzas arī ar likumu noteiktās kopīpašnieku tiesības un pienākumi, tostarp rūpēties par kopējo lietu, uzņemties atbildību par zaudējumiem, ja tādi nodarīti, rīkojoties ar kopējo lietu, kā to nosaka CL 1069.pants. Ar kopīpašuma dalītas lietošanas noteikšanu kopīpašnieku domājamās daļas nemainās.

Ienākumu un izdevumu sadale

Saskaņā ar CL kopīpašnieki saņem visus labumus no kopīpašumā esošās lietas un sedz visus zaudējumus, kādi rodas, kā arī lietas uzturēšanai vajadzīgos izdevumus samērīgi ar katra daļu kopīpašumā. Tas nozīmē, ka ienākumus, kuri gūti no kopīpašuma priekšmeta, visi kopīpašnieki dala savā starpā proporcionāli katra kopīpašnieka domājamās daļas lielumam. Ja saņemtos ienākumus patur viens no kopīpašniekiem, pārējiem pret viņu rodas prasījuma tiesības par viņiem pienākošās daļas izmaksu. Tomēr jāatzīmē, ka īres vai nomas līgumā ērtības labad mēdz norādīt vienu kontu īres vai nomas maksas samaksai. Šādā gadījumā tas kopīpašnieks, uz kura kontu tiek pārskaitīta īres vai nomas maksa, rīkojas kā pārējo kopīpašnieku pilnvarnieks, kurš saņem viņu ienākumu daļu ar pienākumu to nodot tālāk vai arī izmantot to citu savstarpējo saistību segšanai.

Ja starp kopīpašniekiem ir noslēgts lietošanas kārtības līgums un viens no kopīpašniekiem izīrē vai iznomā savu lietošanā esošo kopīpašuma domājamo daļu, tad viņš ir tiesīgs saņemt un paturēt visus gūtos ienākumus bez pienākuma dalīt tos ar citiem kopīpašniekiem. Tomēr šādā gadījumā viņam ir pienākums arī patstāvīgi segt visus izdevumus, kuri ir vajadzīgi viņa kopīpašuma domājamās daļas uzturēšanai. Turklāt, kā ir norādījis Senāts jau minētajā lietā, lietošanas kārtības līguma noslēgšana nenozīmē kopīpašuma reālu sadalīšanu un neatceļ ar likumu noteiktos kopīpašnieku pienākumus, tostarp rūpēties par kopīpašuma priekšmetu visā kopumā.