Zināms, ka ēku pēc būvniecības pabeigšanas ir pienācīgā kārtā jānodod ekspluatācijā. Taču kā rīkoties nomniekam, kurš ir uzzinājis, ka viņa nomātās biroja telpas atrodas ēkā, kura, lai gan izskatās pilnīgi pabeigta, tomēr nav pieņemta ekspluatācijā? Vai nomniekam var uzlikt sodu par ekspluatācijā nenodotu telpu lietošanu? Kā nomnieks var sevi pasargāt no nepatikšanām?

Atbild: Jūlija Triščuka, SIA “Sorainen ZAB” juriste

Aizliegts izmantot ēku līdz tās pieņemšanai ekspluatācijā

Būvniecības likums (BL) nosaka pienākumu būvniecības ierosinātājam pēc ēkas būvniecības pabeigšanas nodrošināt ēkas pieņemšanu ekspluatācijā. Līdz ēkas pieņemšanai ekspluatācijā to izmantot ir aizliegts. Šis aizliegums attiecas gan uz ēkas izmantošanu paša īpašnieka vajadzībām, gan ēkas nodošanu trešās personas, piemēram, nomnieka, lietošanā.

Ir jāņem vērā, ka aizliegums attiecas uz ēkas faktisko lietošanu projektētajam mērķim (piemēram, kā biroja telpas) – puses var parakstīt nomas līgumu par ēkas vai tās daļas iznomāšanu un pat veikt iekārtošanās un interjera darbus vēl pirms ēkas nodošanas ekspluatācijā, taču nodot nomniekam telpas komercdarbības veikšanai drīkst tikai pēc tam, kad ēka ir pieņemta ekspluatācijā.

Jāņem vērā, ka pilnīgs aizliegums izmantot ēku attiecas uz jaunuzceltas ēkas lietošanu. BL pieļauj atkāpi attiecībā uz ekspluatācijā pieņemtas ēkas pārbūvi, atjaunošanu vai restaurāciju, atļaujot ēkas lietošanu šajā laikā ar nosacījumu, ka būvprojektā ir iekļauts izvērtējums par ēkas izmantošanas pieļaujamību būvdarbu laikā, ēkas izmantošanas nosacījumi un aprēķini par būvmateriālu pieļaujamo svaru un montāžas slodzi uz nesošajām konstrukcijām.

Atbildība par ēkas nelikumīgu izmantošanu

Par ēkas izmantošanu līdz tās pieņemšanai ekspluatācijā ir paredzēta administratīvā atbildība, un pašvaldības būvvalde ir tiesīga pārkāpējam piemērot brīdinājumu vai naudas sodu. Naudas soda lielums, kas ir atkarīgs no izmantotās būves grupas, saskaņā ar Ministru kabineta noteikumos Nr.500 “Vispārīgie būvnoteikumi” paredzēto iedalījumu, ir no 15 līdz 400 naudas soda vienībām jeb 75–2000 eiro fiziskām personām un no 25 līdz 1420 soda vienībām jeb 125–7100 eiro juridiskām personām.

Atbildība par ēkas izmantošanu līdz tās pieņemšanai ekspluatācijā tiek piemērota būvniecības ierosinātājam. Lai gan būvniecības ierosinātājs atsevišķās situācijās var būt arī nomnieks, tomēr parasti tas ir ēkas īpašnieks. Tātad šādā situācijā būvvalde sodu piemēros īpašniekam, nevis nomniekam.

Tomēr arī nomnieks var ciest no nelabvēlīgo seku iestāšanās. Pirmkārt, ja būvvalde aizliegs ēkas turpmāku izmantošanu līdz tās pieņemšanai ekspluatācijā, nomniekam tiks liegta iespēja izmantot nomātās telpas. Otrkārt, uzturēšanās ēkā, kas nav nodota ekspluatācijā, var būt nedroša, bet nomnieks ir atbildīgs par savu darbinieku un apmeklētāju drošību, atrodoties uzņēmuma telpās. Tāpēc, ja kādas personas veselībai vai dzīvībai radīsies kaitējums, šī persona būs tiesīga vērsties pret nomnieku ar prasību par zaudējumu atlīdzību.

Ko darīt nomniekam?

Labākais, ko var darīt nomnieks, ir veikt juridisku izpēti pirms nomas līguma parakstīšanas, lai pārliecinātos, ka ēkas tiesiskais stāvoklis ir pieņemams. Informāciju var iegūt publiskajos reģistros – valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā un Būvniecības informācijas sistēmā, kā arī, zvanot uz pašvaldības būvvaldi un interesējoties par ierosinātām būvniecības lietām konkrētajā īpašumā, kā arī aktuālo būvniecības lietu stadiju. Nomniekam ir jāapzinās – ja ēka nav nodota ekspluatācijā, uzsākt telpu lietošanu varēs tikai pēc tam, kad tas tiks izdarīts.

Nomniekam, kura lietošanas tiesības uz nomātām telpām tika ierobežotas līdz ēkas nodošanai ekspluatācijā, ir tiesības vērsties pret iznomātāju ar prasību par zaudējumu atlīdzību par laika periodu, kurā nomnieks nav varējis lietot telpas. Tomēr nozīme var būt apstāklim, vai nomnieks ir vai nav zinājis par to, ka ēka nav nodota ekspluatācijā. Ja nomnieks ir apzināti uzsācis lietot ekspluatācijā nenodotu ēku, viņa prasība par zaudējumu atlīdzību var netikt uzskatīta kā rīkošanās labā ticībā. Tāpat, ja iznomātājs nenovērš trūkumu un nenodrošina ēkas nodošanu ekspluatācijā un tādējādi telpas ir lietošanai nederīgas, nomnieks var prasīt nomas līguma atcelšanu. Nomas līguma noteikumi var paredzēt arī citas nomnieka tiesības, piemēram, tiesības piemērot līgumsodu iznomātājam.

Korekti sastādītam nomas līgumam var būt liela nozīme nomnieka interešu aizsardzībā. Ir ieteicams nomas līgumā iekļaut iznomātāja apliecinājumu, ka ēkā nav veikta patvaļīga būvniecība, ēka ir nodota ekspluatācijā un atbilst normatīvo aktu prasībām. Tāpat ir ieteicams nomas līgumā iekļaut punktus, kas paredz nomnieka tiesības nemaksāt nomas maksu par laika periodu, kurā nomnieks nevar lietot nomātās telpas no sevis neatkarīgu iemeslu dēļ, kā arī nomnieka tiesības vienpusēji izbeigt nomas līgumu gadījumā, ja telpu lietošana tiek liegta ilgstoši. Nomas līgumā var paredzēt arī iznomātāja pienākumu maksāt nomniekam līgumsodu un atlīdzināt zaudējumus, ja nomnieks nevar izmantot nomātās telpas iznomātāja darbības vai bezdarbības dēļ.