Мы продолжаем рассказывать о том, как правильно оформить договор аренды коммерческих площадей. В предыдущем материале мы подробно разобрали все нюансы договора для владельца коммерческих помещений, а сегодня поговорим об арендаторе.

Юрист практики недвижимости и строительства Алеся Ходасевич рассказала обо всех тонкостях и нюансах составления договора аренды.

Что обязательно должно быть указано в договоре, чтобы минимизировать свои риски?

В целях урегулирования взаимоотношений сторон договора аренды и соблюдения интересов арендатора, в договоре следует предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:

I. Существенные условия договора аренды

При их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным.
— арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
— арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).

II. Дополнительные условия:

  1. Цель использования объекта арендатором

Определение целей использования объекта позволит избежать необоснованных претензий со стороны арендодателя о нарушении арендатором пределов использования объекта. 

  1. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов

В целях исключения риска предъявления арендодателем требований по оплате неиспользуемых арендатором коммунальных (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов) или чрезмерных эксплуатационных и иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.

Также следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. При этом в интересах арендатора предусмотреть не внесение им арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован.

  1. Срок аренды (Об этом подробнее будет написано дальше)
  1. Порядок передачи и возврата объекта

Чтобы избежать риска возникновения споров сторон, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей по передаче, а впоследствии приемке возвращаемого объекта; неудовлетворительного состояния передаваемого объекта либо претензий арендодателя к его состоянию на момент возврата, следует четко прописывать:

— сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
— требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
— порядок и сроки устранения арендодателем недостатков переданного объекта.

При этом в интересах арендатора предусмотреть обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.

  1. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему

Для исключения риска нарушения интересов и нормальной деятельности арендатора в рамках осуществления арендодателем контроля за использованием объекта, следует включать положения, описывающие порядок такого контроля и, при необходимости, доступа арендодателя к объекту. Например, в отношении срока и порядка уведомления арендатора о визите арендодателя в целях проверки.

Кроме того, можно предусмотреть порядок доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающего поставку коммунальных ресурсов, с условием о предварительном согласовании времени визита с арендатором.

Для исключения зависимости действий арендатора от волеизъявления арендодателя в части использования объекта также можно предусмотреть в договоре, что арендатор вправе передавать объект (его части) в субаренду, проводить работы по перепланировке объекта без необходимости предварительно получать согласие арендодателя.

  1. Распределение обязанностей сторон

В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон.

Например, в интересах арендатора указать в договоре в части обязанностей арендодателя:
— в отношении выполнения капитального ремонта – сроки, объем и порядок выполнения, порядок предварительного согласования действий с арендатором;
— организация и осуществление обращения с отходами;
— обеспечение всех необходимых мероприятий по соблюдению пожарной безопасности на объекте;
— осуществление охраны, уборки объекта, предоставление иных услуг;

  1. Меры и объем ответственности сторон
  1. Порядок и случаи расторжения (прекращения) договора (Об этом подробнее будет написано дальше).

Как правильно оформить условия расторжения договора аренды?

При согласовании условий расторжения договора аренды следует обратить внимание на следующие моменты:

1) Расторжение договора путем заключения сторонами дополнительного соглашения к нему может быть реализовано даже при отсутствии прямого указания на это в договоре. В данном случае будут применяться нормы гражданского законодательства (п. 1 ст. 420 ГК).

2) Арендатору выгодно иметь безусловное право в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом, реализация такого права арендатором возможна только в случае прямого закрепления в договоре (п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление).

В то же время, велика вероятность, что и арендодатель захочет иметь аналогичное право, что может повлечь дополнительные риски для арендатора (например, незапланированное прекращение договора аренды и необходимость подыскивать новый объект для аренды).

Также односторонний отказ от исполнения договора является более простой и менее затратной процедурой прекращения арендных правоотношений в случае нарушения арендодателем условий договора по сравнению с расторжением договора в судебном порядке.

В связи с этим перед включением в договор аренды положений об одностороннем отказе от его исполнения важно:

— оценить риски арендатора при предоставлении арендодателю по аналогии с арендатором права безусловного одностороннего отказа от исполнения договора;

— определить срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление о таком безусловном отказе, и который потребуется арендатору для минимизации негативных последствий прекращения договора.

При определении такого срока следует учитывать время, необходимое, на освобождение объекта от принадлежащего арендатору имущества, на поиск нового объекта и согласование условий аренды с новым арендодателем, а при необходимости, и его подготовку к использованию, на адаптацию бизнес активности (например, постепенное перемещение персонала в новый офис);

— при необходимости, предусмотреть штраф, который должен покрыть убытки арендатора в случае безусловного отказа арендодателя от исполнения договора.

При этом, следует учитывать, что арендодатель может потребовать предусмотреть аналогичный штраф и в случае безусловного отказа от исполнения договора со стороны арендатора;

— определить перечень возможных нарушений арендодателем условий договора аренды, при которых арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

За основу могут быть взяты законодательно установленные основания расторжения договора судом по требованию арендатора (ст. 591 ГК). Также могут быть предусмотрены и иные основания. Например, не поставка коммунальных ресурсов в объект аренды, не оказание других услуг (охрана, уборка и т.д.) по вине арендодателя в течение определенного периода времени.

3) Расторжение договора в судебном порядке.

Законодательством предусмотрены случаи, в которых суд может расторгнуть договор аренды по требованию арендатора (ст. 591 ГК). При этом, если арендодатель не согласен на предоставление арендатору права отказаться от исполнения договора в связи с нарушением арендодателем его условий, такие нарушения могут быть определены в договоре в качестве дополнительных оснований для расторжения договора судом по требованию арендатора.

Кроме того, в интересах арендатора не расширять предусмотренный законодательством перечень оснований для расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 590 ГК).

Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?

В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:

— факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;

— договор аренды на наличие в нем положений о:

  • праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя);
  • претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).

В зависимости от результатов проверки и содержания полученного требования может быть реализован один из следующих вариантов действий:

1) от арендодателя получено письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды:

арендатор должен освободить объект и вернуть его арендодателю в порядке, установленном договором или иным образом согласованном сторонами, либо вправе оспорить в судебном порядке односторонний отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если такой отказ не соответствует условиям (основаниям, порядку), предусмотренным в договоре аренды;

2) договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от его исполнения:

в таком случае до подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды или вынесения судом решения о расторжении такого договора, у арендатора не возникает обязанность освободить объект и вернуть его арендодателю. Соответствующую позицию следует изложить в ответном письме арендатора в адрес арендодателя (с указанием о необходимости соблюдения претензионного порядка досудебного урегулирования споров, если иное не предусмотрено договором аренды, а также если полученное требование арендодателя не соответствует нормам законодательства о направлении претензии (Приложение «Претензионный порядок урегулирования спора» к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь));

3) обратиться в суд с иском о пресечении действий арендодателя по выселению арендатора, если основания для освобождения арендатором арендуемого объекта отсутствуют, но арендодателем фактически предпринимаются меры по его выселению (например, перемещение его имущества за пределы арендуемого объекта) и препятствованию пользованию объектом (при условии соблюдения, при необходимости, претензионного досудебного порядка урегулирования спора сторонами).

Как обезопасить себя от внезапного повышения арендной ставки?

Для исключения бесконтрольного повышения арендодателем ставки арендной платы в одностороннем порядке, в договоре следует четко прописывать:

1) возможность ее изменения исключительно по соглашению сторон – путем подписания дополнительного соглашения к договору.

В таком случае даже при получении уведомления арендодателя о повышении ставки арендной платы, у арендатора не возникнет обязанность вносить арендную плату в увеличенном размере (п. 21 Постановления);

2) периодичность ее изменения

В том числе, стороны могут согласовать условие о запрете повышения ставки арендной платы в течение определенного периода времени с момента заключения договора аренды;

3) предельный размер ее увеличения

Пример формулировки:

«Изменение ставки арендной платы допускается только по соглашению сторон, не чаще одного раза в год и не более, чем на 5% (пять процентов) в сторону ее увеличения, но не ранее, чем через 2 (два) года с даты заключения настоящего договора».

При этом, если в договоре аренды будут отсутствовать положения, определяющие порядок изменения размера ставки арендной платы, то, в соответствии с законодательством, такое изменение возможно только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год, если иное не установлено законодательством (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).

Стоит ли прописывать в договоре форс-мажорные обстоятельства и действия обеих сторон в случае их наступления?

Арендатор не будет нести ответственность за неисполнение (ненадлежащее) исполнение обязательств по догов class=»a» style=»line-height: 0.8;»ору аренды, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, даже в случае отсутствия соответствующих положений в самом договоре аренды (п. 3 ст. 372 ГК).

Вместе с тем, в целях четкого урегулирования порядка действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в договоре можно предусмотреть:

1) виды обстоятельств признаваемые таковыми.

Например, стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения, ураганы и другие), аварии и катастрофы, эпидемии, военные действия, блокада и эмбарго, террористические акты, массовые беспорядки или забастовки, акты (решения) государственных органов (последнее обстоятельство является наиболее актуальным в нынешнее время);

2) срок и порядок уведомления другой стороны о наступлении таких обстоятельств;

Пример формулировки:

«Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно и в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента их наступления и прекращения, в письменной форме уведомить другую Сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения вышеуказанных обстоятельств»;

3) порядок подтверждения изложенных в уведомлении сведений.

Для большей достоверности на практике в договорах зачастую предусматривают необходимость приложения к уведомлению документа, свидетельствующего обстоятельства непреодолимой силы, изданного Белорусской торгово-промышленной палатой;

4) последствия не уведомления другой стороны об обстоятельствах непреодолимой силы.

Пример формулировки:

«Не уведомление или несвоевременное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на них как на основания, освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору».

Для арендатора таким обстоятельством непреодолимой силы может послужить, например, введение государственными органами карантина:
— в случае приостановления деятельности банков – это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы и иных платежей по договору;
— в случае приостановления деятельности всех организаций и запрета свободного перемещения – это может повлечь не исполнение арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта объекта.

На какой максимальный срок можно арендовать коммерческое помещение и как это прописать в договоре

Законодательство не содержит ограничений по максимальному сроку аренды коммерческих помещений.

Существуют следующие варианты оформления длительных арендных отношений:

1) Заключение договора аренды на неопределенный срок.

Для этого достаточно не указывать срок аренды в договоре.

Однако следует учитывать, что вне зависимости от условий договора у любой из сторон, в частности арендодателя, есть право в любое время отказаться от исполнения такого договора, направив другой стороне письменное уведомление за три месяца до запланированной даты прекращения аренды, если иной срок не будет прямо установлен договором (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 Постановления). Таким образом, имеется риск того, что по истечении незначительного периода времени с момента заключения договора арендодатель откажется от его исполнения.

В связи с этим, более предпочтительным представляется второй вариант оформления арендных правоотношений.

2) Закрепление в договоре длительного срока аренды.

На практике не являются редкостью договоры аренды, заключенные на срок 10/15/20 лет, в том числе, предусматривающие возможность их последующего продления.

При согласовании условий такого договора арендатору следует обратить внимание на следующие моменты:

a) при длительном сроке возрастает вероятность изменения обстоятельств сторон таким образом, что может потребоваться прекращение аренды. При этом нет гарантии того, что обе стороны одновременно будут согласны расторгнуть договор. В связи с этим зачастую предусматривается право отказа одной из сторон от исполнения договора аренды.

В таком случае для защиты интересов арендатора рекомендуем предусмотреть:

  • период времени с даты заключения договора, в течение которого безусловное право отказа не действует.

Такой период, в частности, может быть определен с учетом планируемого срока окупаемости затрат, вложенных арендатором в подготовку арендуемого объекта к использованию (например, в связи с проведением ремонта для соответствия объекта корпоративным требованиям). На практике для договоров длительной аренды характерно установление возможности применения безусловного права на односторонний отказ только по истечении значительного периода времени, например, 5-10 лет;

  • штраф, выплачиваемый арендодателем при отказе от исполнения договора аренды ранее истечения указанного выше периода времени;
  • срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды.

Поиск нового объекта, особенно значительной площади, который готовы сдать в аренду на большой срок может потребовать существенных временных затрат. В связи с этим, на практике обычно предусматривают обязанность арендодателя направить арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не менее чем за 9-18 месяцев до планируемой даты прекращения действия договора.

b) при длительном сроке аренды также возрастает риск снижения реального дохода арендодателя в случае неизменного размера арендной платы (например, в связи с инфляцией, колебанием курсов валют – при привязке размера арендной платы к иностранной валюте).

В связи с этим, если арендодатель не согласен на изменение размера арендной платы только по соглашению сторон, и настаивает на предоставлении ему права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, арендатору следует предусмотреть:

  • по возможности низкую периодичность такого изменения арендной платы;
  • предельный размер однократного изменения арендной платы.

с) при длительном сроке аренды также возрастает и вероятность смены собственника арендуемого объекта.

В таком случае для защиты интересов арендатора следует прописать в договоре аренды обязанность арендодателя в случае отчуждения объекта обеспечить включение в договор купли-продажи требования о не изменении новым собственником условий договора аренды в течение определенного периода времени после приобретения объекта.

Материал подготовлен для портала realt.by.