В связи с принятием Закона от 18.07.2022 N 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее — Закон) до 22.09.2022 договоры аренды, в которых арендная плата привязана к иностранной валюте, должны быть пересмотрены.

Закон приостанавливает право арендодателя устанавливать в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, с 23.09.2022 по 01.01.2024.

В статье расскажем о четырех способах защитить интересы арендодателей от инфляционных рисков и валютных колебаний без привязки арендных платежей к иностранной валюте.

1. Односторонний пересмотр арендной ставки арендодателем

Включение в договор аренды права арендодателя периодически пересматривать арендную ставку по своему усмотрению практика не новая, но приобретающая особую актуальность в сложившейся ситуации.

Для того чтобы обеспечить баланс интересов арендодателя и арендатора, рекомендуем устанавливать ограничения в отношении такого права: определить периодичность пересмотра, а также максимальный предел увеличения арендной ставки.

Пример формулировки договора:

«Арендодатель вправе не чаще одного раза в квартал увеличить размер арендной платы, в том числе арендную ставку за 1 кв. м, в одностороннем порядке. При этом размер арендной платы (ставки) не может быть увеличен более чем на 10% от размера арендной платы (ставки), установленного за предшествующий период. 

Такое одностороннее изменение осуществляется путем направления Арендатору уведомления не позднее 30 (тридцати) календарных дней до даты изменения размера арендной платы (ставки) с указанием в уведомлении нового размера арендной платы (ставки) и даты, с которой она подлежит изменению.»

Обращаем внимание, что такое условие не ограничивает право сторон изменять размер арендной платы по взаимному согласию путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 585 ГК).

Вопрос: Можно ли предусмотреть право арендодателя на ежемесячный пересмотр размера арендной платы и ее фактическую корректировку в соответствии с изменением курса валют?

По мнению автора, любая привязка (прямая или косвенная) изменений арендной платы либо иных условий договора к изменению курса валют может быть признана противоречащей законодательству.

Не рекомендуется предусматривать право арендодателя пересматривать арендную плату ежемесячно и фактически корректировать ее в соответствии с изменением курса валюты, т.к. есть риск признания такого условия недействительным.

По этой же причине не рекомендуем предусматривать любые автоматические изменения арендной платы (ставки) в зависимости от изменения стоимости любой валюты по отношению к би- или мультивалютной корзине.

2. Индексация арендной платы

Индексация арендной платы — это механизм, при котором арендная плата и ее изменения привязаны к согласованному сторонами ценовому индексу. Основная цель индексации арендной платы — устранение влияния валютной инфляции на реальный доход арендодателя.

Ранее на белорусском рынке недвижимости положения об индексации арендной платы достаточно часто включались в долгосрочные договоры аренды, несмотря на применявшуюся привязку арендной платы к иностранной валюте. Это делалось для того, чтобы обеспечить сохранение уровня реальной доходности арендодателя, т.к. даже стабильные валюты подвержены инфляции (иногда дефляции).

При невозможности привязки арендной платы к иностранной валюте индексация приобретает все большую актуальность. Так, для того, чтобы застраховать себя от инфляционных рисков, можно включить в договор аренды условие о периодическом автоматическом изменении размера арендной платы на величину, определяемую вне зависимости от усмотрения сторон и отражающую реальное изменение потребительских цен. Для белорусского рубля в качестве такого индикатора можно использовать индекс потребительских цен.

Индекс потребительских цен выражает изменение стоимости корзины основных товаров для потребителей в Республике Беларусь, а также используется при расчете инфляции регулятором. Таким образом, индекс за конкретный месяц показывает, на сколько процентов изменилась стоимость потребительской корзины начиная с соответствующего месяца предыдущего года.

Индекс потребительских цен рассчитывается Белстатом и ежемесячно (не позднее 20-го числа следующего месяца) публикуется в республиканских средствах массовой информации (например, официальном сайте (ст. 1-1 Закона от 21.12.1990 N 476-XII «Об индексации доходов населения с учетом инфляции»)).

При определении даты, когда будет производиться индексация арендной платы, рекомендуем учитывать дату публикации соответствующего индекса.

Пример формулировки договора:

«С 23.09.2022 базовая арендная плата составляет 100 (сто) белорусских рублей. Начиная с первого января 2023 г. и далее каждый последующий квартал календарного года арендная плата подлежит ежеквартальной индексации. Так, арендная плата определяется путем умножения базовой арендной платы на индекс потребительских цен, установленный Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь по состоянию на 1-е число месяца, в котором производится индексация, к декабрю предыдущего года.

Арендодатель использует индекс потребительских цен, публикуемый на официальном сайте Национального статистического комитета Республики Беларусь (https://www.belstat.gov.by/ofitsialnaya-statistika/realny-sector-ekonomiki/tseny/potrebitelskie-tseny/operativnye-dannye/indeksy-potrebitelskikh-tsen-po-respublike-belarus/). Арендодатель обязан ежеквартально после публикации значения индекса потребительских цен произвести расчет проиндексированного размера арендной платы и уведомить арендатора о новом, рассчитанном с учетом индексации значении арендной платы, которое применяется с первого числа квартала, в котором осуществляется индексация.«

Обращаем внимание, что ранее на практике для индексации арендной платы часто применялись индекс гармонизированных потребительских цен (HICP), рассчитываемый для стран Европейского союза, или индекс потребительских цен (CPI), рассчитываемый для США. Поскольку данные индексы непосредственно учитывают стабильность иностранной валюты (евро и доллара США), не рекомендуется их использование для индексации арендной платы в настоящий момент во избежание риска признания такого условия недействительным.

3. Привязка размера арендной платы к официально установленным условным величинам

На практике при сдаче в аренду государственного имущества применяется расчет размера арендной платы (ставки) в привязке к определенному количеству базовых арендных величин (далее — БАВ). Аналогично в отдельных случаях при сдаче в аренду имущества, принадлежащего физическим лицам, используется базовая величина (далее — БВ).

Обе указанные величины (БАВ, БВ) устанавливаются в белорусских рублях постановлениями Совмина и могут быть свободно использованы в договорах аренды, заключаемых между частными юридическими лицами.

Пример формулировки договора:

«Арендная ставка за 1 (один) кв. м площади арендуемого объекта составляет 1,5 (полторы) базовые арендные величины в месяц, включая НДС по ставке 20%. Общая арендная плата за весь арендуемый объект в месяц составляет 150 (сто пятьдесят) базовых арендных величин, включая НДС по ставке 20%, равный 25 (двадцати пяти) базовым арендным величинам.

Внесение арендной платы осуществляется в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной Советом Министров Республики Беларусь и действующей на дату проведения платежа.»

Вместе с тем следует учесть, что изменения БАВ и БВ происходят нечасто (обычно 1 раз в год) и могут не в полной мере отражать быстро изменяющуюся экономическую ситуацию. Более того, согласно решению, принятому в начале июня этого года оперативно-ситуационным штабом при Совмине, БАВ не будет увеличиваться до 01.04.2024 как мера по сохранению условий для стабильного функционирования субъектов хозяйствования.

Таким образом, адаптация уплачиваемой арендной платы к фактическим обстоятельствам будет осуществляться посредством ее изменения способом, установленным законодательством и договором (соглашение сторон, по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке).

4. Для торговых объектов: привязка размера арендной платы к обороту

Пункт 2 ст. 585 ГК предусматривает возможность определения размера арендной платы через долю доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Такой способ удобен, обеспечивает баланс интересов сторон и может стать отличной альтернативой для торговых объектов, использовавших иностранную валюту для расчета арендной платы (ставки).

При этом во избежание возможных споров о несогласованности условия об арендной плате в договоре следует четко прописывать как формулу расчета размера арендной платы, так и процедуру предоставления арендатором подтверждающих документов и их аудита третьими лицами (при необходимости). В интересах арендодателя также рекомендуем определять в договоре минимальный фиксированный размер арендной платы в белорусских рублях, уплачиваемой арендатором.

Вопрос: Можно ли определить размер арендной платы (ставки) через эквивалент к условным денежным единицам?

Внесенные Законом изменения не ограничивают предусмотренное п. 1 ст. 298 ГК право определить размер подлежащего уплате денежного обязательства в виде суммы в белорусских рублях, эквивалентной определенной сумме в условных денежных единицах, в частности в «специальных правах заимствования» (далее — СПЗ).

Вместе с тем следует отметить, что СПЗ представляют собой расчетную единицу, определенную МВФ и основанную на корзине международных валют, включающей доллар США, японскую йену, евро, фунт стерлингов и китайский юань.

Согласно ст. 1 Закона от 22.07.2003 N 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле» к иностранной валюте относятся в том числе средства в денежных единицах иностранных государств и международных денежных или расчетных единицах, находящиеся на счетах в банках. Таким образом, СПЗ могут быть приравнены к иностранной валюте, привязка к которой не допускается Законом при определении размера арендных платежей.

Во избежание признания положений о размере арендной платы (ставки) недействительными, рекомендуем не использовать привязку к любым условным денежным единицам, которые по своей сути могут быть приравнены к иностранной валюте.

Вопрос: Можно ли определить размер арендной платы (ставки) через эквивалент стоимости материальных ресурсов?

Законодательство не ограничивает право сторон указывать размер арендной платы (ставки) в зависимости от стоимости материальных ресурсов, имеющих общепризнанную ценность.

Для соблюдения требований п. 1 ст. 298 ГК и удобства применения соответствующих положений договора следует выбирать те материальные ресурсы, в отношении которых цена официально устанавливается в белорусских рублях, при этом порядок ее определения не зависит от цен в иностранной валюте (например, от котировок на иностранных товарных биржах). В противном случае такая привязка может квалифицироваться как опосредованное (косвенное) использование эквивалента в иностранной валюте при определении размера арендной платы.

Альтернативно можно также определить арендную плату (ставку) в белорусских рублях и предусмотреть ее автоматический пересчет в случае изменения цены на материальный ресурс на определенный размер процента.

В то же время следует учитывать, что колебание цены материальных ресурсов с практической точки зрения может привести как к увеличению, так и к уменьшению суммы арендной платы, обеспечивая баланс интересов сторон в договоре.

Вопрос: Что делать, если арендатор откажется от изменения договора аренды?

Применение любого из вышеперечисленных способов управления арендной платой требует от обеих сторон договора согласия и, как правило, заключения дополнительного соглашения (если иной механизм изменения размера арендной платы не предусмотрен договором или законодательством).

В то же время продолжение исполнения договора аренды без каких-либо изменений может привести к признанию сделки ничтожной в силу ст. 170 ГК.

Если арендатор не согласен на внесение каких-либо изменений, полагаем, следует вести речь о расторжении договора, в том числе в судебном порядке.

Вопрос: Нужно ли вносить изменения в договоры финансовой аренды (лизинга)?

На данный момент этот вопрос остается дискуссионным. Рекомендуем дождаться официальных разъяснений уполномоченных органов либо напрямую обратиться к таким органам с запросом о конкретизации подхода при реализации норм Закона (на основании Закона от 18.07.2011 N 300-З «Об обращениях граждан и юридических лиц»). Исходя из ст. 6 Закона, полагаем, что в данном случае наиболее компетентным органом для адресации соответствующих вопросов будет Нацбанк.

Материал подготовлен для онлайн-сервиса ilex.by, актуален на 13.09.2022 г.

Наша команда сектора недвижимости и строительства готова помочь по любым вопросам, касающимся данных направлений:

Алеся Ходасевич, юрист

alesia.khadasevich@sorainen.com

+375 29 509 9822

Ольга Соловьянчик, юрист

olga.solovyanchik@sorainen.com

+375 44 547 9560