Эпидемия коронавируса еще не закончилась, и в Минздраве не исключают второй волны COVID-19. Ситуация с пандемией показала, что даже без введения карантина поток клиентов в некоторых секторах экономики снижается на 70−80%, а офисные помещения с уходом на удаленную работу сотрудников компаний пустуют несколько месяцев. В таких условиях аренда помещений стала невыгодной, а для кого-то неподъемной. Юристы практики недвижимости и строительства Ольга Соловьянчик и Алеся Ходасевич, а также помощник адвоката Валерия Дубешко подготовили рекомендации, как компаниям снизить аренду в такой ситуации.
Первое, что делает среднестатистический арендатор, — пытается договориться о снижении арендной ставки или о других условиях — уходит на переговоры на месяц (если повезет), а может и дольше. Если переговоры неудачные, такой арендатор начинает оценивать варианты и предпринимать действия по расторжению договора, но упущенное время увеличивает цену расторжения договора.
Юристы предлагают подходить к вопросу иначе: оценить все варианты, которые есть у арендатора, и разработать стратегию действий, где некоторые опции реализуются параллельно, а уже потом приступать к ее комплексной реализации.
Вариант первый — изменение условий договора
Условия договора аренды, специфика бизнеса арендатора, фактически сложившиеся обстоятельства, действия арендодателя в связи со сложившейся ситуацией — все это может повлиять на выбор наиболее оптимального варианта действий и переговорную позицию арендатора. Таким образом, перед тем как идти на переговоры с арендодателем, нужно оценить все обстоятельства и факты, а также предпринять действия, минимизирующие потери, на случай неудачных переговоров.
Заняв логичную и обоснованную переговорную позицию, можно попробовать договориться:
— об изменении размера арендной платы или отсрочке с последующей рассрочкой такой оплаты;
— о пересмотре порядка расчета арендной платы (например, довольно распространенной практикой в последнее время стала привязка арендной платы к проценту от прибыли или оборота для торговых помещений);
— об уменьшении платежей по возмещению операционных расходов арендодателя;
— об уменьшении коммунальных платежей, приходящихся на общее имущество, например, в торговом или бизнес-центре;
— об уменьшении коммунальных платежей, приходящихся на арендованное помещение, в случае их расчета исходя из соотношения арендуемых площадей;
— об освобождении от оплаты или снижении размера компенсируемых расходов арендодателя на страхование арендованного объекта.
Аргументы в переговорах могут быть абсолютно разные. Например, некоторые арендаторы смогли достичь договоренности о снижении арендной платы с помощью увеличения срока аренды: в таком случае арендодатель уверен, что не потеряет арендатора в течение длительного периода времени, а арендатор получает финансовое послабление в тяжелые времена. Такая опция выгодна тем арендаторам, которые довольны своим арендуемым имуществом и не желают прекращать аренду.
Более радикальную позицию в переговорах занимали ряд арендаторов из IT-cектора, имеющие возможность полностью перевести весь штат на «удаленку» и потерявшие существенную необходимость продолжать аренду вовсе. Арендодатели, не желающие терять крупных арендаторов в кризисное время, соглашались предоставить скидку в отношении арендной платы, лишь бы избежать досрочного прекращения аренды.
Для усиления переговорной позиции можно сослаться на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, как основание для изменения условий. При этом одновременное наличие перечисленных ниже условий может свидетельствовать о том, что обстоятельства, принимавшиеся арендатором в расчет на момент заключения договора аренды, существенно изменились:
— арендатор никоим образом не мог предвидеть возникновение COVID-19 и принятие государственными органами тех или иных мер, направленных на борьбу с ним, а также оценить степень их возможного влияния на деятельность арендатора и сами арендные правоотношения;
— в силу исключительного характера обстоятельств, связанных с распространением COVID-19, арендатор не может предпринять никаких действий, направленных на предотвращение или минимизацию влияния таких последствий на арендные правоотношения. Более того, у любого добросовестного и осмотрительного арендатора объективно отсутствует возможность контроля и воздействия на сложившуюся ситуацию;
— как правило, компании арендуют помещения для целей осуществления предпринимательской деятельности и извлечения выгоды (за исключением некоммерческих организаций). Таким образом, невозможность использования арендуемого имущества арендатором или же существенное снижение количества клиентов у арендаторов из B2C сектора, при сохранении обязанности по внесению арендных и иных платежей влечет как финансовые потери арендатора, так и значительное нарушение баланса имущественных интересов сторон;
— отсутствуют основания возлагать на арендатора риски наступления обстоятельств, связанных с распространением COVID-19.
Изменение условий договора на основании существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, возможно и в судебном порядке.
Поскольку суд чаще принимает решение о расторжении, то в суде необходимо доказать, что расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, поэтому договор необходимо именно изменить, а не расторгнуть. В судебной практике удовлетворение таких требований случается крайне редко, один из примеров — продление срока выполнения работ по договору подряда. Вместе с тем, полагаем, данную опцию исключать не следует.
Вариант второй — односторонний отказ от исполнения договора
Односторонний отказ от договора аренды возможен только в случаях, когда такой договор заключен на неопределенный срок, или если такая возможность согласована сторонами в самом договоре. Право на односторонний отказ от исполнения договора аренды реализуется путем направления уведомления арендодателю. При этом, перед тем как направлять такое уведомление, необходимо изучить договор на наличие условий, которые предусматривают порядок реализации права одностороннего отказа от договора, в частности:
— перечень оснований для одностороннего отказа от договора. Если такие имеются, мы рекомендуем указать их в уведомлении, а также приложить подтверждающие их документы, во избежание оспаривания одностороннего отказа арендодателем в будущем;
— срок прекращения договора при направлении такого уведомления;
— условие о каких-либо компенсациях арендодателю за односторонний отказ арендатора от договора;
— условия о порядке возврата арендованного имущества арендодателю;
— условия о порядке возврата арендатору авансовых, обеспечительных (гарантийных) платежей, если такие имели место быть.
В то же время, если, например, в договоре аренды предусмотрен длительный срок уведомления об одностороннем отказе от договора, но арендатор желает прекратить договор в короткие сроки, стороны могут достигнуть компромисса в виде денежной компенсации арендодателю за досрочное расторжение договора по соглашению сторон.
Вариант третий — досрочное расторжение договора
Если право на односторонний отказ в вашем договоре аренды не предусмотрено и договор является срочным, тогда можно воспользоваться опцией досрочного расторжения договора. Это возможно сделать либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Перед тем как обращаться в суд, рекомендуется провести переговоры с арендодателем и попытаться достигнуть соглашения сторон. Такие переговоры в случае их положительного исхода избавят вас от судебных расходов, а в случае невозможности достичь согласия, могут усилить вашу позицию в будущем судебном разбирательстве.
Во время проведения переговоров с арендодателем можно также параллельно направить ему уведомление о намерении расторгнуть договор в судебном порядке. Помимо потенциального усиления позиции в переговорах, такие действия позволят сэкономить время, так как срок на досудебное урегулирование спора будет течь одновременно с переговорами и, если переговоры окажутся неудачными, у арендатора будет возможность в кратчайшие сроки обратиться в суд.
Обращение в суд является крайней мерой и зачастую выступает скорее как инструмент давления на арендодателя. Потенциальными основаниями для расторжения могут быть существенное нарушение договора арендодателем или существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Отдельно стоит оценить специальные основания, такие как создание арендодателем препятствий по пользованию имуществом, а также случаи, когда арендуемые помещения оказываются в состоянии не пригодном для использования и др. В договоре аренды также могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного расторжения договора, например, систематическое неисполнение арендодателем определенных обязанностей.
При оценке оснований необходимо исходить из имеющихся задокументированных доказательств, а также хронологии событий, причинно-следственной связи, наличия задолженностей и просрочек в уплате арендной платы.
Общие рекомендации
Не спешите — внимательно изучите договор и разработайте стратегию действий, в том числе возможность/необходимость коллективного обращения арендаторов к арендодателю, для усиления переговорной позиции.
Определитесь, готовы ли вы расстаться с вашим арендодателем, как это сделать с наименьшими потерями, какие у вас альтернативы.
Если вы решили идти в переговоры — не затягивайте и параллельно реализуйте план Б.
При уведомлении арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора детально опишите фактические обстоятельства.
Тщательно документируйте происходящие события, например, протоколом переговоров, подписанным двумя сторонами, или, как минимум, внутренними документами (например, электронной перепиской), которые потенциально могут стать доказательствами предпринимаемых вами действий.
