25 августа в Минске состоялась конференция «Коммерческая недвижимость-2023»: Деловой сезон, организованная порталом probusiness.io. В конференции в качестве спикера приняла участие Алеся Ходасевич — юрист практики недвижимости и строительства Sorainen. В своем выступлении она поделилась примерами споров, возникающих между арендодателями и арендаторами на практике, и способами их предотвращения.
Мы подготовили для вас основные тезисы выступления:
- После введения ограничения на привязку арендной платы к иностранной валюте на практике выделилось несколько групп договоров в зависимости от способа определения размера арендной платы:
- фиксирующие арендную плату в белорусских рублях на период действия соответствующих ограничительных норм;
- фиксирующие арендную плату в белорусских рублях на краткие периоды времени с периодическим пересогласованием ее размера;
- содержащие скрытую привязку к иностранной валюте.
Для каждой группы договоров наблюдаются свои риски: невозможность учета колебаний курса иностранной валюты; риск прекращения действия договора или даже признания его положений не соответствующими законодательству.
- В сфере аренды торговой недвижимости широко распространено определение размера арендной платы как процента от оборота арендатора.
Большое число споров сторон в таких договорах вызвано нечеткими формулировками порядка расчета арендной платы, а также подготовки, предоставления и проверки необходимых для этого сведений о финансовых показателях арендатора.
- Положения договора аренды, предусматривающие порядок действий сторон при кратковременной невозможности использования арендуемого объекта нельзя назвать стандартными. Однако это оставляет неурегулированным поле для злоупотреблений сторон как в случае намеренного препятствования пользованию объектов, так и в ситуациях, не связанных с волеизъявлением сторон.
- Во избежание возникновения споров сторон также следует заранее согласовывать и включать в договор положения:
- о распределении обязанностей по содержанию арендуемого объекта с закреплением значимых для сторон характеристик такого объекта, а также порядка их поддержания (перечень, объем и периодичность выполнения необходимых работ по обслуживанию и ремонту);
- о состоянии объекта аренды на момент его возврата арендодателю (пределы допустимого естественного износа, судьба изменений, произведенных арендатором).
- Количество споров, вытекающих из одностороннего отказа от исполнения договора, также можно сократить, если:
- четко прописывать не только момент возникновения права на такой отказ, но также и момент возникновения права на направление другой стороне уведомления о нем;
- точно определять обстоятельства, в зависимость от которых поставлены условия реализации одностороннего отказа от исполнения договора, и способы подтверждения их наступления;
- индивидуально устанавливать сроки (и пределы их изменения), необходимые для подготовки к прекращению арендных отношений в связи с односторонним отказом любой из сторон.
Полную статью по мотивам выступления Алеси читайте на портале probusiness.io.
Наша команда практики недвижимости и строительства будет рада проконсультировать по вопросам арендных отношений.
Алеся Ходасевич
+375 29 509 98 22
alesia.khadasevich@sorainen.com
